15.02.2021

Leibrente – Wann und für wen lohnt sie sich?

Mit einer Leibrente können Besitzer eines Eigenheims ihre Altersrente aufstocken – und das, ohne umziehen zu müssen. Denn diese Form des Immobilienverkaufs räumt dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in seinem Eigenheim ein. Doch wie genau funktioniert die Leibrente? Für wen ist sie interessant und gegen welche Risiken sollten sich Verkäufer absichern? Dieser Artikel fasst alles Wissenswerte rund um das Thema „Leibrente“ zusammen.

Was ist eine Leibrente und wie funktioniert sie?

Die Leibrente – auch als Immobilienrente bezeichnet – ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs. Hierbei veräußert ein Eigentümer seine Immobilie an eine Privatperson oder einen gewerblichen Leibrentenanbieter, bleibt jedoch bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt oder bis zum Lebensende dort wohnen. Auf diese Weise gibt der Immobilieneigentümer seine Rechte an der Immobilie ab und erhält im Gegenzug (neben dem Kaufpreis) ein Wohnrecht. Die gesetzliche Grundlage bildet § 759 BGB.

Als Käufer kommen unterschiedliche Vertragspartner in Betracht:

  • Privatpersonen
  • gewerbliche Unternehmen
  • Stiftungen

 

Der Kaufpreis wird in Form wiederkehrender Teilzahlungen derselben Höhe ausgezahlt. Die Auszahlung erfolgt – je nach Vereinbarung – monatlich, quartalsweise oder jährlich. Von diesem Kaufpreis wird der Wert des Wohnrechts abgezogen.

Immobilien Rente: Wann und für wen lohnt sich die Leibrente?

Während ein konventioneller Immobilienverkauf üblicherweise einen höheren Erlös erzielt, kommt die Leibrente vor allem für Eigentümer in Betracht, die:

  • einen dringenden Kapitalbedarf haben
  • gleichzeitig in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten
  • ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen möchten
  • keine Erben haben oder nicht vererben möchten.

 

Viele Eigentümer nutzen die Leibrente, um ihre Altersrente aufzustocken und ihr Einkommensniveau zu erhöhen. Wer seinen Lebenspartner absichern möchte, kann dies mit einer Immobilien-Leibrente und dem damit verbundenen lebenslangen Wohnrecht des Partners in der verrenteten Immobilie tun.

Immobilienleibrente: Ein Rechenbeispiel

Eine 70-jährige Witwe besitzt ein Zweifamilienhaus im Wert von 320.000 Euro und möchte in einer der Wohnungen lebenslang wohnen bleiben. Der Mietwert der Wohnung beträgt 600 Euro. Sie verkauft das Haus auf Leibrenten-Basis.

Auf Grundlage der Sterbetafeln das Statistischen Bundesamtes wird zunächst der sogenannte Leibrentenfaktor bestimmt. Dieser gibt an, wie viele Jahre die Rentenempfängerin laut statistischem Durchschnitt noch leben wird. Er liegt in diesem Fall bei 10,113.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts beträgt ca. 72.800 Euro (Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor).

Der zu verrentende Betrag liegt bei ca. 247.200 Euro (Wert der Immobilie abzgl. Wert des lebenslangen Wohnrechts).

Folglich hat die Witwe einen Anspruch auf eine Leibrentenzahlung i.H.v. monatlich ca. 2.036 Euro (zu verrentender Betrag: 12 Monate : Leibrentenfaktor).

Haus auf Leibrente kaufen: Die Leibrentenmodelle in der Kurzübersicht

Klassische Leibrente

Bei der klassischen Leibrente erhält der Immobilieneigentümer nach dem Verkauf eine regelmäßige Zahlung über einen Zeitraum, der an das Leben des Immobilieneigentümers gekoppelt ist. Sie sorgt für eine lebenslange Absicherung des Verkäufers. Verstirbt der Rentenempfänger unerwartet früh, geht die Immobilie an den neuen Eigentümer – häufig weit unter Wert.

Abgekürzte Leibrente

Auch bei einer abgekürzten Leibrente (Höchstzeitrente) erhält der Verkäufer regelmäßige Zahlungen, welche im Vergleich zur klassischen Leibrente deutlich höher ausfallen. Diese Zahlungen sind jedoch auf eine vereinbarte Höchstlaufzeit begrenzt. Das bedeutet: Die Rentenzahlungen erfolgen für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, z.B. 25 Jahre. Gleichzeitig ist das Ende des Wohnrechts nicht nur das Ableben des Rentenempfängers, sondern das Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraums.

Nachteil: Verstirbt der Rentenempfänger vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums, stellt der Käufer seine Zahlungen ein.

Verlängerte Leibrente

Bei der verlängerten Leibrente – der sogenannten Rentengarantiezeit – zahlt der Käufer die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum – gegebenenfalls auch nach Ableben des Verkäufers. Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf der Mindestlaufzeit, leistet der Immobilienkäufer die ausstehenden Zahlungen an dessen Erben.

Leibrente besteuern: So funktioniert es

Grundsätzlich gilt: Von der Leibrente wird gem. § 22 Einkommensteuergesetz (EStG) lediglich der sogenannte Ertragsanteil versteuert. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt vom Alter des Rentenempfängers ab. Je älter dieser ist, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente.

Alter in Jahren

Steuersatz in Prozent

Alter in Jahren

Steuersatz in Prozent

65 bis 66

18

78 bis 79

9

67

17

80

8

68

16

81 bis 82

7

69 bis 70

15

83 bis 84

6

71

14

85 bis 87

5

72 bis 73

13

88 bis 91

4

74

12

92 bis 95

3

75

11

94 bis 96

2

76 bis 77

10

ab 97

1

Haus: Leibrente absichern ist Pflicht

Bei einer Leibrente besteht das Risiko der Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Um sich abzusichern, sollten sich Verkäufer bzw. Käufer grundsätzlich mittels der folgenden Maßnahmen absichern:

Reallast im Grundbuch eintragen

Die Zahlungen der Leibrente und das lebenslange Wohnrecht können gem. § 1105 BGB als Reallast der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig: Sind mehrere Rechte eingetragen, entscheiden Rang bzw. Reihenfolge der eingetragenen Rechte darüber, wer bei einer Verwertung der Immobilie vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.

Auflassungsvormerkung & Eigentumsvormerkung eintragen

Die sogenannte Auflassungsvormerkung, welche im Grundbuch eingetragen wird, stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder durch eine Hypothek belastet. Gleichzeitig verhindert die sogenannte Eigentumsvormerkung, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.

Wertsicherheitsklausel integrieren

Wird im Kaufvertrag eine Wertsicherheitsklausel vereinbart, werden die Ratenzahlungen an die aktuelle Inflationsrate und das damit verbundene steigende Preisniveau angepasst. Zur Ermittlung der Wertsicherheitsklausel sollte der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes verwendet werden.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.