02.12.2019

Mieteinnahmen versteuern: Das ist abzugeben

Wer ein Haus, eine Wohnung oder Gewerberäume vermietet, möchte Gewinne erzielen. Diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Doch auf welche Einnahmen genau wird eine Steuer erhoben? Ab wann ist eine Vermietung gewerblich und welche Freibeträge können Vermieter für sich nutzen? Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen.

Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung: Diese Einnahmen müssen Sie versteuern

Grundsätzlich gilt: Sobald Vermieter Mieteinnahmen erzielen, müssen diese in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Versteuert werden müssen Haupteinkünfte aus:

  • der Vermietung einer privaten Eigentumswohnung oder eines privaten Hauses
  • der Untervermietung eines Zimmers in Ihrer eigenen Wohnung
  • der Vermietung einer Wohnung in Ihrem Haus
  • der Verpachtung von unbebauten Grundstücken
  • der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses

 

Zusätzlich zu den Haupteinkünften zählen auch sämtliche Nebenkosten zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dies sind beispielsweise:

  • Wasserkosten und Grundgebühren
  • die von der Kommune erhobene Grundsteuer
  • Entwässerungskosten sowie Kosten für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage
  • Heizkosten, Kosten für den Betrieb der Heizanlage/Abgasanlage sowie Kosten für den verwendeten Brennstoff nach Verbrauch
  • Kosten für einen Aufzug
  • Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr und den Winterdienst

 

Sollte es bei der Abrechnung der Nebenkosten zu Streitigkeiten mit den Mietern kommen, steht betroffenen Vermietern eine zuverlässige Vermieter-Rechtsschutzversicherung beratend zur Seite.

Mieteinnahmen versteuern: Steuersatz und Freibeträge

Der Steuersatz für Mieteinnahmen richtet sich nach dem persönlichen durchschnittlichen Einkommenssteuersatz. Der Einstiegssteuersatz liegt in Deutschland bei 14 Prozent, der Spitzensteuersatz beträgt 42 Prozent.

Wichtig: Vermietern stehen gesetzliche Freibeträge zu. Der Grundfreibetrag beträgt im Jahr 2019 für Einzelpersonen 9.168 Euro, für Verheiratete 18.336 Euro. Ihre Miteinnahmen führen also erst dann zu einer steuerlichen Belastung, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag übersteigt.

Besonderheiten bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen

Sollen gewerbliche Räumlichkeiten vermietet werden, können Vermieter zunächst entscheiden, ob sie vom Finanzamt als Gewerbetreibender oder Privatperson behandelt werden möchten. Voraussetzung: Der Mieter der Immobilie ist ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen.

Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt wird, kann die auf Rechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das bedeutet: Fallen Kosten für Renovierungen oder Reparaturen an, wird die anschließende Rechnung um bis zu 19 Prozent billiger.

Besonderheiten existieren auch bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Werden diese zusammen mit einer Wohnung vermietet, sind die Erträge von der Umsatzsteuer befreit. Wird die Garage oder der Stellplatz jedoch unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis vermietet, so sind die daraus erzielten Einnahmen umsatzsteuerpflichtig.

Ab wann ist eine Vermietung gewerblich?

Wer als Vermieter regelmäßig Objekte erwirbt oder baut und diese zeitnah wieder verkauft, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Grundsätzlich gilt die Drei-Objekt-Regel: Wer innerhalb eines Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung verkauft, wird als Gewerbetreibender eingestuft (vgl. BMF vom 26.3.2004). Dies hat zur Folge, dass:

  • gewährte Abschreibungen rückabgewickelt werden, sobald die Gewerblichkeit festgestellt wird. Die Folge ist ein erhöhter Gewinn, welcher versteuert werden muss.
  • Zusätzlich zur auf Spekulationsgewinne erhobenen Einkommenssteuer wird die von der Gemeinde erhobene Gewerbesteuer fällig.

 

Eine vermögensverwaltende GmbH, kurz vGmbH, ist eine steuerrechtlich interessante Alternative zur Vermietung als Privatperson. Bei einer GmbH, deren Zweck alleine der Vermögensverwaltung dient, fällt keine Gewerbesteuer an. Und: Solange Gewinne aus Vermietung oder Verpachtung nicht ausgeschüttet werden und in der vGmbH verbleiben, müssen Sie keine Kapitalertragsteuer entrichten.

Steuern auf Mieteinnahmen: So mindern Sie die Steuerlast

Um die Steuerlast auf erzielten Mieteinnahmen zu mindern, können Vermieter die sogenannten Werbungskosten von ihren Einnahmen abziehen. Als Werbungskosten werden alle Kosten bezeichnet, welche zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Mieteinnahmen getätigt wurden. Dazu zählen:

Finanzierungskosten

Wurde die Finanzierung des Mietobjektes mit Hilfe eines Darlehens erbracht, können die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Nebenkosten Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjektes anfallen, sind ebenfalls abzugsfähig. Typische Nebenkosten sind die Kosten für Heizung, Wasserversorgung, Gebäudeversicherung sowie die anfallende Grundsteuer.

Abschreibungen

Mittels der „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, können Vermieter die zeitbedingte Wertminderung ihrer Immobilie steuerlich geltend machen.

Erhaltungsaufwand

Muss am Mietobjekt etwas bereits Vorhandenes instandgehalten, erneuert oder modernisiert werden, können die dafür anfallenden Kosten als Erhaltungsaufwand von der Steuer abgesetzt werden.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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