06.04.2020

Mietpreisbremse – Das müssen Vermieter wissen

Wer auf Wohnungssuche ist, braucht starke Nerven. Vor allem in Ballungsgebieten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und eine Vielzahl an Bewerbern. Hinzu kommen steigende Mieten. Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse soll Abhilfe schaffen. Doch was genau ist das eigentlich? In welchen Regionen gilt die Mietpreisbremse und welche Strafen drohen bei einer Missachtung?

Definition: Mietpreisbremse – Was ist das?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse trat im Juni 2015 in Kraft. Es erlaubt den Bundesländern, die Erhöhung der Mietpreise in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt für einen Zeitraum von 5 Jahren zu begrenzen. Die gesetzliche Grundlage bildet der § 556d BGB. Dieser besagt, dass die Miete bei einer Neuvermittlung eines Mietobjekts die ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Ob der Wohnungsmarkt einer bestimmten Region als „angespannt“ gilt, entscheidet das jeweilige Bundesland.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Wiedervermietung von Bestandsimmobilien, nicht aber für Neubauten. Die Miete für ein neugebautes Objekt kann der Eigentümer ohne Beschränkungen festlegen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Bei der Wiedervermietung nach einer umfassenden Modernisierung i.S.d. § 555b BGB greift die Mietpreisbremse gem. § 556e Abs. 2 BGB nicht.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Bundesland

Geltungszeitraum

Gebiete

Thüringen

31.3.2016 bis 31.1.2021

Erfurt und Jena

Baden-Württemberg

1.11.2015 bis 31.10.2020

68 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe

 

Berlin

1.6.2015 bis 31.5.2020

Ganz Berlin

Brandenburg

1.1.2016 bis 31.12.2020

31 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten

 

Bremen

1.12.2015 bis 30.11.2020

Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven

Hamburg

1.7.2015 bis 30.6.2020

Ganz Hamburg

Mecklenburg-Vorpommern

1.10.2018 bis 30.9.2023

 

Rostock, Greifswald

 

Niedersachsen

1.12.2016 bis 30.11.2021

Insgesamt 19 Städte und Gemeinden, darunter Hannover, Wolfsburg und Braunschweig

Nordrhein-Westfalen

1.7.2015 bis 30.6.2020

Insgesamt 22 Städte und Gemeinden, darunter Düsseldorf, Köln, Aachen, Bonn, Münster und Bielefeld

Rheinland-Pfalz

29.9.2015 bis 7.10.2020

Mainz, Landau, Trier

Schleswig-Holstein

1.12.2015 bis 30.11.2020

Insgesamt 12 Städte und Gemeinden, darunter Kiel, Kampen, Sylt und Wyk auf Föhr

Thüringen

31.3.2016 bis 31.1.2021

 

Erfurt und Jena

 

Bayern

7.8.2019 bis 31.7.2020

 

162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg

 

 

Zulässige Mieterhöhung: Achtung vor Strafen!

Vermieter sollten die Mietpreisbremse keinesfalls ignorieren. Denn: Liegt die Miete oberhalb der nach des Mietpreisgesetzes zulässigen Höhe, darf der Mieter die zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen.

Und: Das gezielte Herausmodernisieren – also die Verdrängung langjähriger Mieter durch extreme Preiserhöhungen – wird seit Januar 2019 als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldstrafe von bis zu 100.000 Euro geahndet.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht? Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es für Vermieter?

Bei neugebauten oder umfassend modernisierten Mietobjekten dürfen Vermieter Mietpreise oberhalb der Mietpreisbremse verlangen. Zudem wirkt die Mietpreisbremse für Vermieter nicht immer, wie die folgenden Fälle zeigen:

1. Die Indexmiete

Die Höhe der monatlichen zulässigen Miete wird anhand des Verbraucherpreisindex berechnet. Dieser wird jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland erstellt. Das bedeutet: Steigen die Lebenshaltungskosten für Verbraucher, steigt auch die zulässige Miete. Theoretisch kann die zulässige Miete im Laufe der Jahre also die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete übersteigen.

2. Möblierte Wohnungen

Wer möblierte Wohnräume vermietet, darf gem. § 549 Abs. 2 BGB für die Möblierung einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen. Dabei ist gestattet, dass Grundmiete und Zuschlag in Summe die von der Mietpreisbremse definierte Maximalmiete übersteigen. Lediglich die Grundmiete muss zwingend unterhalb der ortsüblichen Mietpreise liegen.

Achtung: Als möblierte Wohnräume gelten nur Wohnräume, die mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet sind. Dazu zählen beispielsweise:

  • Küche
  • Schrank
  • Tische/Stühle
  • Garderobe
  • Sitzmöbel im Wohnzimmer
  • Lampen
  • Waschvorrichtungen
  • Gardinen

 

Wie häufig und in welchen Räumen diese Einrichtungsgegenständen vorhanden sein müssen, ist vom Gesetzgeber jedoch nicht definiert.

3. Falsche Quadratmeterzahl?

Noch vor einigen Jahren galt: Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag eingetragenen Quadratmeterzahl um bis zu 10 Prozent ist rechtmäßig. Viele Vermieter nutzten diese Gesetzeslücke, um die Miete oberhalb der Mietpreisbremse festzulegen.

Diese gängige Praxis wurde vom Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 18.11.2015 jedoch gekippt (Az.: VIII ZR 266/14). Seit diesem Zeitpunkt wird bei einer etwaigen Mieterhöhung ausschließlich die tatsächliche Wohnungsgröße herangezogen.

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Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.