Das sind die Rechte des Vermieters bei Mietausfall

Die neuen Mieter haben so sympathisch und zahlungsfähig gewirkt – da wären Sie gar nicht auf die Idee gekommen, ihnen nicht zu vertrauen. Und nun das: Mietausfall. Das ist gleich in mehrfacher Hinsicht ärgerlich!

Sie sind als Eigentümer auf die Mieteinnahmen angewiesen, denn sie sollen die Finanzierung der Immobilie oder vielleicht sogar Ihre Altersvorsorge sichern. Wer seine Rechte als Vermieter kennt, kann dagegen vorgehen:

Säumige Mieter erinnern, mahnen, abmahnen

Vielleicht ist ja nur bei der Bank etwas schiefgelaufen, der Mieter hat sein Konto gewechselt oder war krank? Bevor Sie scharfe Geschütze auffahren, empfiehlt sich ein persönliches Gespräch – vor allem bei langjährigen Mietern, die bisher nie Probleme gemacht haben. Auf diese Weise lässt sich in vielen Fällen eine Einigung erzielen.

Wenn diese Methode nicht funktioniert, gilt es, dem Mieter nachdrücklicher mitzuteilen, dass er im Verzug ist und Sie auf einer unverzüglichen Zahlung bestehen. Hierzu eignet sich das Mahnschreiben. Es gibt allerdings auch Mieter, die regelmäßig säumig sind. Hier bietet eine Abmahnung die Möglichkeit, darauf hinzuweisen, dass dieses Verhalten einen Vertragsverstoß darstellt und zu einer Kündigung führen kann.

Letzte Möglichkeit bei ausbleibender Mietzahlung: Kündigung

Mieter, die dauerhaft nicht zahlen wollen oder können, möchten die meisten Vermieter loswerden. Natürlich muss die Kündigung formell korrekt sein, das heißt:

  • Sie muss schriftlich per Brief zugestellt werden (nicht per E-Mail oder Fax).
  • Der Kündigungsgrund muss genannt werden.
  • Bei mehreren Mietern muss sie sich an jeden einzelnen richten.
  • Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben.

 

Auf das Widerspruchsrecht hinweisen oder nicht?

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Dennoch ist es sinnvoll, dies zu tun. Denn ohne diesen Hinweis wäre ein Widerspruch sogar noch während eines eventuellen Räumungsprozesses möglich und würde den ganzen Vorgang unnötig in die Länge ziehen.

Und was ist mit der Kaution?

„Dann verrechnen Sie den Mietrückstand doch einfach mit meiner Kaution“, schlagen säumige Mieter, denen gekündigt wurde, gerne vor. Das kann im Einzelfall eine pragmatische Lösung sein, doch der Mieter kann nicht darauf bestehen.

Dem Mieter fristlos kündigen: Wann ist das möglich?

Einer ordentlichen Kündigung geht die Abmahnung voraus. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. In bestimmten Fällen ist sogar die außerordentliche, d. h. fristlose Kündigung eine Option. Hierfür sieht das Gesetz zwei Kündigungsgründe vor:

  • Zahlungsverzug
    Wenn die Mietzahlung zweimal in Folge komplett oder zumindest zu einem „nicht unerheblichen Teil“ ausbleibt. In diesem Fall muss zuvor nicht einmal abgemahnt werden.
  • Unpünktliche Zahlung
    Wenn der Mieter regelmäßig mit erheblicher Verspätung von Tagen oder gar Wochen bezahlt. Bei dieser Variante gilt: Der Vermieter sollte zuvor mindestens einmal abmahnen.

In beiden Fällen hat der Mieter die Chance, seine Wohnung zu retten, indem er innerhalb von zwei Monaten seine Mietrückstände bezahlt (diese sogenannte „Schonfristzahlung“ funktioniert aber nur ein Mal in zwei Jahren!).

Gut zu wissen: Vermieter, die auf Nummer sicher gehen, kündigen nicht nur fristlos, sondern außerdem auch ordentlich. In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung in jedem Fall räumen, trotz Schonfristzahlung, und zwar nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Nie wieder Mietausfall! So können Sie sich absichern

Beim nächsten Mieter wird alles anders? Darauf können Sie einfach hoffen. Oder aber, Sie tun alles, um Probleme mit ausbleibenden Mietzahlungen von vorneherein zu vermeiden, zum Beispiel:

Bonität checken
Im Idealfall bringen potenzielle Mieter freiwillig eine Selbstauskunft mit, beispielsweise von einer Wirtschaftsauskunftei wie der Schufa. Aber auch ein Arbeitsvertrag oder eine Verdienstbescheinigung können wertvolle Hinweise über die Zahlungsfähigkeit liefern.

Bürgen einsetzen
Gerade bei jungen Mietern, die sich noch in der Ausbildung befinden oder nicht viel verdienen, mindert eine Elternbürgschaft das Risiko des Vermieters.

Versicherung abschließen
Eine Mietausfallversicherung gibt dem Vermieter finanzielle Planungssicherheit und garantiert die erwarteten Einnahmen langfristig.