03.09.2018

Immer Ärger mit der Mietkaution – was man beachten sollte

Die Mietkaution ist bei Antritt eines Mietverhältnisses immer wieder ein leidiger Streitpunkt, bei dem die genaue Kenntnis der Gesetzeslage viel Ärger einsparen kann. Wann muss die Mietkaution bezahlt werden, wie hoch darf sie sein und wann darf die Kaution einbehalten werden? Dieser kleine Leitfaden soll die wichtigsten Fragen rund um die Kaution beantworten.

Was ist eine Kaution und wieviel Kaution ist üblich?

Die Mietkaution ist eine Art von Pfand, welchen der Mieter dem Vermieter aushändigt, damit dieser im Streitfall eine Sicherheit für die von ihm zur Verfügung gestellte Immobilie in der Hand hat. Mit der Kaution hat er die Möglichkeit, ausstehende Mietzahlungen zu decken, Schäden an dem Mietobjekt zu beheben oder einen Aufschlag für erhöhte Betriebskosten zu berechnen. Allerdings gibt es kein Gesetz, welches eine solche Kaution vorschreibt, sie ist dementsprechend nur gültig, wenn sie im Mietvertrag vermerkt ist. Dabei ist die Höhe bei privaten Mietverträgen auf maximal drei Monatskaltmieten festgelegt (§ 551 Absatz 1 BGB). Im Fall von Schäden an dem Mietobjekt ist es oftmals schwer zu entscheiden, für welche der Mieter haftbar gemacht werden kann.

Wie wird die Mietkaution bezahlt?

Die Übergabe der Mietkaution kann per Barzahlung erfolgen, per Überweisung oder Einzahlung oder mit einer Bürgschaft. Populär sind in letzter Zeit auch spezielle Mietkautionsversicherungen, welche gegen einen Versicherungsbeitrag die Kaution übernehmen. Man kann aber auch ein eigenes Sparkonto mit einem Zugriffsrecht des Vermieters vereinbaren.

Wann muss man die Kaution zahlen?

Die meisten Vermieter verlangen ihr Geld nach Vertragsunterschrift oder kurz vor bzw. bei der Schlüsselübergabe. Obwohl sich diese Verfahrensweise für die Praxis durchgesetzt hat, sieht das Gesetz hier etwas anderes vor. Der Mieter ist nämlich berechtigt, die Kaution in drei Raten zu leisten (§ 551 Absatz 2 Satz 1 BGB). Eine Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit den zwei folgenden Mietzahlungen. Dies kann auch nicht durch eine Klausel im Vertrag ausgeschlossen werden. Außerdem ist die Zahlung spätestens bis zu dem Termin erlaubt, an dem die Miete bezahlt wird, meist wird dafür im Vertrag der dritte eines Monats festgehalten. Die Fälligkeit der Ratenzahlungen richtet sich also nicht nach dem Datum im Mietvertrag, sondern nach dem Beginn des Mietverhältnisses.

Was passiert mit dem Geld während der Mietzeit?

Der Vermieter muss die Mietkaution auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto aufbewahren und zu üblichen Konditionen anlegen (§ 551 Absatz 3 Satz 1 bis 4 BGB). Meist wird dies mit einem Sparbuch gemacht. Aktuell (Juni 2018) sind hier 0,01% bis höchstens 0,9% möglich. Natürlich gibt es die unterschiedlichsten Anlagemöglichkeiten, die einen anderen Ertrag ermöglichen. Man sollte aber auch bedenken, dass Zinsen aus Geldanlagen zu versteuern sind, die aber mit einem Freistellungsauftrag bei der Bank eingespart werden können. Bei Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die volle Summe inklusive Zinsen auszubezahlen, vorausgesetzt, es sind keine weiteren Forderungen offen. Zusätzliche Vereinbarungen, die den Mieter benachteiligen, sind nicht zulässig.

Wann kommt die Kaution zurück?

Wann ist die Rückzahlung der Kaution nach dem Auszug fällig? Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, sich eine gewisse Prüfungsfrist vorzubehalten, bis die Kautionsrückzahlung zu leisten ist. Meist liegt diese zwischen drei und sechs Monaten. In dieser Zeit kann er abklären, ob alle Mietzahlungen geleistet wurden, ob Schäden an dem vermieteten Objekt vorhanden sind, oder ob eventuell Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung anfallen. Ist diese Frist verstrichen, oder sind keinerlei Zahlungen offen, muss die Rückzahlung der Mietkaution vom Vermieter in voller Höhe plus Zinsen erfolgen. Wichtig für den Mieter zu wissen ist, dass es eine Verjährungsfrist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt. Sollte man also vergessen haben, die Mietkaution zurückzuverlangen, ist der Anspruch nach drei Kalenderjahren erloschen.

Was passiert bei einem Schaden?

Im Falle eines Schadens an der Mietsache kann der Vermieter die Kaution verwenden, um ihn zu beheben, wobei zwischen einer normalen Abnutzung und einem vom Mieter verursachten Schaden zu unterscheiden ist. Nur der tatsächlich verursachte Schaden kann von der Kaution behoben werden, sofern ihn der Mieter nicht selbst beseitigt. Auch aus der Nebenkostenabrechnung können Nachforderungen entstehen. Bleibt von der Kaution noch etwas übrig, wird dieser Teil der Mietkaution als Auszahlung fällig.

Mietkaution zurückfordern

Wer nach dem Einzug plötzlich feststellt, dass er noch Geld für zusätzliche Investitionen benötigt, der kann seine Mietkaution zurückfordern. Hierzu muss man den Vermieter nach der grundsätzlichen Bereitschaft für einen Tausch durch eine andere Sicherheit befragen. Stimmt er zu, so lässt sich mit einer Mietkautionsversicherung eine Bürgschaftsurkunde anfordern, welche dem Vermieter im Zahlungsausfall bis zur Höhe der Kaution absichert. Allerdings kostet diese Leistung um die 5% der gesamten Kautionssumme pro Jahr. Anderer Fall: Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück, was tun? Hier schützt einen die Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzversicherung. Sie greift auch zuverlässig bei allen anderen Streitfällen, die rund um die Mietkaution auftreten können.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei Alege auf rechtliche Korrektheit überprüft.

Weitersagen

Stellen Sie Ihren persönlichen Tarif zusammen

Ich Beamter oder im öffentlichen Dienst tätig, möchte absichern und einen Tarif Selbstbeteiligung haben.

Gesamtsumme mtl.Tarif zusammenstellen