21.03.2019

Wer kommt bei Renovierungen und Reparaturen am Mietobjekt auf?

Die Kartons sind gepackt, die Wohnung ist geputzt – jetzt fehlt nur noch die Schlüsselübergabe und schon ist Ihr Auszug bewältigt. Wären da nicht die Renovierungsmaßnahmen, welche Ihr Vermieter von Ihnen verlangt. Zu Recht?

Gemäß § 535 BGB ist es die Pflicht eines Vermieters, das Mietobjekt während der Mietzeit in einem vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. Ihr Vermieter muss kleinere Schönheitsreparaturen und Instandhaltungen also zunächst einmal selbst vornehmen. Mit Hilfe entsprechender Klauseln im Mietvertrag, sogenannter Schönheitsreparaturklauseln, ist es jedoch möglich, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen.

Schönheitsreparaturklauseln: Vereinbarung und Wirksamkeit

Schönheitsreparaturklauseln werden üblicherweise durch Formularvertrag vereinbart. Sie sind nach verschiedenen Urteilen des BGH nur wirksam, wenn:

  • die Wohnung renoviert übergeben wird oder
  • die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter jedoch ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

 

Eine Wohnung ist unrenoviert, wenn sie bei der Übergabe sichtbare Gebrauchsspuren des Vormieters aufweist. Allerdings muss ein Vermieter die Räume nicht komplett frisch renovieren. Abnutzungsspuren, welche bei einer lebensnahen Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, sind vom Mieter zu tolerieren.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Welche Arbeiten Ihr Vermieter im Detail auf Sie übertragen darf, ist gesetzlich nicht definiert. Die gängige Rechtsprechung orientiert sich jedoch an § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um oberflächliche Renovierungsarbeiten, mit welchen Sie normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren in Ihrer Wohnung entfernen. Typische Schönheitsreparaturen sind:

  • das Tapezieren der Wände
  • das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • das Streichen von Holzfußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
  • das Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen

 

Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und in durchschnittlicher Qualität auszuführen. Verfügen Sie über ein gutes Maß an handwerklichem Geschick, können Sie die anfallenden Arbeiten selbst vornehmen. Sie müssen dafür nicht zwingend einen Fachbetrieb beauftragen. Fehlerhafte und laienhafte Reparaturarbeiten muss Ihr Vermieter jedoch nicht akzeptieren. So kann er beispielsweise für nicht deckend gestrichene Wände Schadenersatz oder eine Neuverrichtung der Arbeiten verlangen. Tipp: eine Rechtsschutzversicherung spart im Falle eines Rechtsstreits Zeit und Geld.

Folgende Reparaturen kann Ihr Vermieter nicht auf Sie übertragen:

  • das Streichen der Fenster und Türen von außen
  • das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
  • Arbeiten am Mauerwerk
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Heizkörpern und Leitungen

 

Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Schönheitsreparaturen müssen dann vorgenommen werden, wenn Wohnräume abgenutzt und unansehnlich geworden sind – spätestens jedoch beim Auszug des Mieters. Der Bundesgerichtshof hat mit seinen Urteilen verschiedene Fristen für unterschiedliche Räume festgelegt, nach deren Ablauf die Instandhaltung erfolgen muss:

Räumlichkeit

Frist

Küche, Bad, Dusche

Alle 3 Jahre

Wohnräume, Schlafräume, Flur, Toilette

Alle 5 Jahre

Übrige Nebenräume

Alle 7 Jahre

 

Bei Mietverträgen, die nach 2008 geschlossen wurden, verlängern sich diese Fristen auf 5, 8 und 10 Jahre. Halten Sie sich an die im Mietvertrag vorgeschriebenen Fristen, sind sie bei Auszug nicht dazu verpflichtet, erneut zu renovieren. Setzen Sie beispielsweise das Badezimmer nach drei Jahren instand, ziehen Sie aber nach vier Jahren aus, müssen Sie das Bad im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht erneut renovieren. In diesem Fall muss Ihr Vermieter mit den leichten Abnutzungserscheinungen leben, welche sich innerhalb des letzten Jahres der Mietdauer ergeben haben.

Kleinreparaturklausel: Achtung, Kostenfalle!

Zusätzlich zur Schönheitsreparaturklausel können Mietverträge eine Kleinreparaturklausel enthalten. Nach dieser tragen Sie als Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden. Um als Bagatellschaden zu gelten, darf eine Reparatur höchstens 100 Euro kosten. Zudem darf sich die Reparatur nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die Ihrem direkten oder häufigen Zugriff unterliegt.

Eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn sie eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres enthält. Üblich sind Beträge zwischen 150-200 Euro pro Jahr oder 8 Prozent der Jahresmiete. Hinweis: Schäden und Mängel, die Sie selbst verursacht haben, fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel. Für diese können Sie von Ihrem Vermieter in Haftung genommen werden.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei Alege auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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