Wenn die Miete nicht bezahlt wird – Vermieterpfandrecht

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt? Die Gründe hierfür können vielfältig sein – Arbeitslosigkeit, Krankheit oder ein finanzieller Engpass. Bei Gewerberäumen kommt es oft zu Mietrückständen, wenn die Geschäfte nicht gut laufen. Damit nicht letztlich Sie als Vermieter auf den Mietschulden sitzen bleiben, können Sie ausstehende Beträge mittels Vermieterpfandrecht einfordern. Es berechtigt Sie, Gegenstände aus dem Besitz des Mieters von einem Gerichtsvollzieher zu pfänden und dann öffentlich versteigern zu lassen. Vom erzielten Gewinn wird die ausstehende Miete beglichen.

Der Mieter zahlt nicht – die Vorgehensweise ist klar definiert

Wenn die Miete nicht bezahlt wird und der Mieter somit in Mietrückstand gerät, dürfen Sie selbstverständlich nicht einfach bei ihm klingeln und die Herausgabe von Sachen fordern oder sich gar allein Zutritt zu den Räumen verschaffen und sich selbst bedienen. Das wäre strafbar. Wie also das Vermieterpfandrecht geltend machen? Sie müssen vor Gericht einen Vollstreckungstitel erwirken. In ihm ist die genaue Summe, die der Mieter Ihnen schuldet, aufgeführt. Wer einen Vermieter-Rechtsschutz hat, sieht den anstehenden Anwaltskosten gelassen entgegen.

Dann beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher und dieser darf Gegenstände aus der Wohnung oder den Geschäftsräumen holen lassen. Für die Pfändung wird dem Mieter mit einer Vorlaufzeit von drei Wochen ein Termin mitgeteilt. Bis dahin hat er noch einmal Gelegenheit, die ausstehenden Kosten zu begleichen.

Der Mieter zahlt keine Miete und ist nicht erreichbar? Dann verschafft sich der Gerichtsvollzieher Zugang zur Wohnung. Er sucht sie nach pfändbaren Gegenständen ab und versieht diese mit einem Pfandsiegel. Diese werden schließlich abtransportiert und öffentlich versteigert. Sie erhalten den Teil des erzielten Gewinns, der Ihren ausstehenden Forderungen entspricht. So haben Sie alle im Vermieterpfandrecht geltenden Voraussetzungen erfüllt, um auf rechtmäßigem Weg an Ihr Geld zu gelangen. Übersteigt der erzielte Gewinn diese Forderungen, wird also ein Übererlös erzielt, wird dieser an den Mieter ausgezahlt.

Vermieterpfandrecht – was darf gepfändet werden?

Was sind pfändbare Gegenstände in der Wohnung? Der Vermieter darf nur Gegenstände pfänden, die dem Mieter gehören und sich in den vermieteten Räumen befinden. Pfändbare Gegenstände: auf der Liste finden sich keine Möbel, Kleidung, Bücher, Kinderwagen, Kühlschrank und Waschmaschine sowie persönliche Dinge wie Briefe und Fotoalben. Auch geliehene Gegenstände oder das Auto auf der Straße dürfen nicht gepfändet werden. Somit sind die meisten Gegenstände in Privathaushalten unpfändbar, sodass an ihnen kein Vermieterpfandrecht besteht. Zu Geld machen darf der Vermieter hingegen wertvollen Schmuck oder Teppiche. Auch ein sehr teurer Fernseher darf mitgenommen und durch einen einfachen ersetzt werden.

Der Mieter macht sich wiederum der Pfandkehr gem. §289 StGb schuldig, wenn er Dinge gegen den Willen des Vermieters aus den gemieteten Räumen entfernt, obwohl dieser sie als Pfandsache nutzen will.

Bei einer gewerblichen Vermietung darf der Vermieter Waren, die zum Verkauf in den betroffenen Räumen lagern, pfänden lassen. Eine Kundendatei oder Maschinen hingegen, die zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit gebraucht werden, dürfen nicht mitgenommen werden. Die im Rahmen des Geschäftsbetriebs vom säumigen Mieter genutzten Fahrzeuge hingegen schon.

Das Vermieterpfandrecht bei einem Insolvenzverfahren

Meldet ein gewerblicher Mieter Insolvenz an, besteht das Pfandrecht an den pfändbaren Gegenständen des Mieters, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in die angemieteten Geschäftsräume eingebracht wurden. Dieses Pfandrecht berechtigt Sie als Vermieter zu einer sogenannten abgesonderten Befriedigung. Das bedeutet, dass der Insolvenzverwalter die mit dem Vermieterpfandrecht belasteten Gegenstände des Mieters zwar selbst verwerten darf, den daraus resultierenden Erlös jedoch größtenteils an Sie als Vermieter auszahlen muss und nicht an andere Schuldner. Das Pfandrecht kann jedoch nicht für rückständige Mietforderungen beansprucht werden, die mehr als zwölf Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Das Kündigungsrecht des Vermieters

Wann darf ein Vermieter fristlos kündigen? Wenn die Miete nicht pünktlich bezahlt wird, ist in diesem Verhalten eine Pflichtverletzung zu sehen. Sie rechtfertigt aber nicht sofort eine fristlose Kündigung. Was sind die Rechte als Vermieter bei Mietrückstand? Der Mieter muss zunächst abgemahnt werden. Ändert er sein Fehlverhalten danach nicht, kann der Vermieter ihm unter bestimmten Umständen entweder fristgerecht oder fristlos kündigen. Dies hängt vom Einzelfall ab.