29.07.2019

Schnell etwas dazuverdienen – Dürfen Wohnungen über Airbnb vermietet werden?

Die Zimmervermietung über Airbnb boomt und macht mit jährlich steigenden Umsätzen der klassischen Hotellerie ernsthaft Konkurrenz. Sowohl für Gäste wie für Vermieter ist die einfache Buchung über das Airbnb-Portal oder ähnliche Anbieter wie Wimdu verlockend: Der eine verdient schnell etwas dazu, der andere freut sich über einen günstigen Urlaub. In vielen Fällen ist es jedoch nicht erlaubt, über Airbnb Wohnungen zu vermieten. Das Zweckentfremdungsgesetz verbietet in diversen Städten, Wohnungen an Feriengäste zu vermieten; außerdem müssen die Erlaubnis des Vermieters eingeholt und steuerliche Fragen geklärt werden.

Darf ich meine Wohnung bei Airbnb vermieten?

Wer in seiner Wohnung zur Miete wohnt, darf diese laut § 540 BGB nicht ohne Einverständnis des Vermieters untervermieten. Mieter, die gegen den Willen des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten vermieten – egal, ob kurzfristig als Ferienwohnung oder einem langfristigen Untervermieter – müssen schlimmstenfalls mit einer Kündigung rechnen. Selbst wenn der Vermieter zustimmt, kann es zu Streitigkeiten kommen: Der Mieter trägt im Falle eines durch den Untervermieter verursachten Schadens die Verantwortung und die Kosten. Auch die sogenannte Gastgeber-Garantie von Airbnb ist nach Einschätzung von Mieterschutz-Organisationen keine zuverlässige Absicherung.

Wohnungseigentümer haben es leichter. Gehört ihnen ein Ferienhaus, brauchen keine weiteren privaten Parteien ihre Zustimmung zu erteilen, und auch in Häusern mit mehreren Eigentümern können diese die Vermietung an wechselnde Gäste nicht ohne Weiteres untersagen. Bei Konflikten mit (lang- oder kurzfristigen) Mietern macht sich eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter bezahlt.

Zweckentfremdungsverbot: Was ist das?

Um der Verknappung von Wohnraum entgegenzuwirken, haben mehrere deutsche Bundesländer und Städte, darunter Baden-Württemberg und Berlin, ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot erlassen oder, wie Hamburg, bestehende Gesetze zum Schutz von Wohnraum verschärft. Damit möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Wohnraum zu gewerblichen Zwecken genutzt wird und dadurch nicht mehr als Wohnraum zur Verfügung steht. Wer in größerem Umfang Airbnb-Zimmer vermieten möchte, sollte sich kundig machen, ob dies in seiner Stadt erlaubt oder durch ein Zweckentfremdungsverbot untersagt ist.

Eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten – wann ist das erlaubt?

Die Vorschriften sorgen für eine zum Teil strenge Reglementierung der Vermietung an Übernachtungsgäste, wobei die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsverbots unterschiedlich ist. Oft ist eine tageweise Untervermietung an Feriengäste gestattet, wenn es sich nur um ein Zimmer handelt und der größere Teil der Wohnung weiterhin vom Mieter genutzt wird: So ist in Berlin beispielsweise eine Mitnutzung von maximal 49 % der Gesamtwohnfläche erlaubt – doch auch in diesem Fall ist laut Zweckentfremdungsverbot eine Registriernummer erforderlich, ohne die die Zimmer nicht angeboten und beworben werden dürfen. Die Beschränkungen in Bezug auf Fläche und Zeit variieren von Stadt zu Stadt.

Bei Zuwiderhandlung drohen hohe Bußgelder – in der Hauptstadt ist derzeit mit bis zu 100.000 Euro Strafe zu rechnen. Da sich beim Zweckentfremdungsverbot konkrete Regelungen, Fristen und Bußgelder durchaus auch ändern können, sollten sich Wohnungseigentümer wie Mieter umfassend informieren, bevor sie über Airbnb die Wohnung vermieten, und die erforderliche behördliche Genehmigung einholen. Zuständig ist das jeweilige Bezirksamt bzw. die Gemeindeverwaltung.

Ferienwohnung vermieten: die steuerlichen Aspekte

Ein weiterer Aspekt, den man beachten sollte, wenn man die eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten oder eine Mietwohnung vermieten möchte, ist die Frage der Versteuerung. Generell sind Mieteinnahmen privater Vermieter in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben. Wer jedoch nur ein- oder zweimal pro Jahr zahlende Gäste beherbergt und dabei insgesamt nicht mehr als 520,00 EUR einnimmt, darf diesen Betrag steuerfrei einnehmen. Sobald diese sogenannte Bagatellgrenze überschritten ist, müssen die Einkünfte in vollem Umfang versteuert werden – doch dürfen dann auch die durch die Vermietung entstehenden Kosten geltend gemacht werden.

Als gewerbliche Einnahmen gelten die Einkünfte aus der Vermietung erst dann, wenn zusätzliche Services, vergleichbar mit den Leistungen eines Hotels oder Hostels, angeboten werden. Der Vermieter muss dann ein Gewerbe anmelden, wobei erst ab einem Freibetrag von 24.500 EUR Gewinn Gewerbesteuer fällig wird. Kleinunternehmer können sich von der Umsatzsteuer befreien lassen, wenn der jährliche Umsatz 17.500 EUR nicht übersteigt. Werden Wohnungen gewerblich vermietet, ist eine entsprechende Rechtsschutzversicherung für Vermieter empfehlenswert.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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