22.04.2019

Zwischen- und Untermiete – Das müssen Sie beachten

Manchmal ändern sich Lebensumstände: Die Trennung vom Partner führt dazu, dass Sie plötzlich allein in einer viel zu großen Wohnung leben und diese kaum bezahlen können. Oder Ihr Job verlangt es, dass Sie für längere Zeit in eine andere Stadt ziehen müssen. Also muss ein Untermieter her. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie beachten sollten, wenn Sie einen Teil oder Ihre ganze Wohnung untervermieten.

Dürfen Sie Ihre Wohnung untervermieten ohne Zustimmung des Vermieters?

Besteht Ihrerseits ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, darf der Vermieter Ihnen diese nicht verwehren.

Berechtigte Gründe hierfür können sein: 

  • Ihr Partner ist ausgezogen und Sie können die Wohnung alleine nicht mehr finanzieren.
  • Sie wollen mit einem Freund oder einer Freundin zusammenwohnen.
  • Sie verdienen weniger – durch einen Jobwechsel oder weil Sie aus verschiedenen Gründen plötzlich in Teilzeit arbeiten – und die bisherigen Mietkosten übersteigen Ihr Budget.
  • Sie werden krank, bedürfen spezieller Pflege und die Pflegekraft soll bei Ihnen wohnen. Das gleiche gilt für Hausangestellte. 
  • Persönliche Gründe oder ein Jobwechsel zwingen Sie dazu, für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt oder einem anderen Land zu leben.
  • Sie sind nicht oft zu Hause und möchten, dass Ihre Wohnung ständig bewohnt und somit vor einem Einbruch geschützt ist.

 

In diesen Fällen informieren Sie Ihren Vermieter in einem formlosen Schreiben unter Angabe der Gründe, dass Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten und bitten um Erlaubnis. Diese sollte schriftlich erfolgen, um Missverständnisse zu vermeiden. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Gesetzestext hierzu nachzulesen.

Aus folgenden Gründen ist es Ihrem Vermieter möglich, Ihnen eine Untervermietung zu versagen:

  • Die Wohnung wäre durch die Aufnahme eines Untermieters überbelegt. Gerichte haben entschieden, dass jedem Mieter eine Mindestwohnfläche von 8 bis 10 m² gewährt werden muss.
  • Die Sorge ist begründet, dass der Untermieter sich nicht an die Hausordnung hält.
  • Der Untermieter übt in den gemieteten Räumen ein Gewerbe mit Kundenverkehr aus – das bedeutet eine Zweckentfremdung der Wohnung.
  • Eine Vermietung an Touristen, z. B. über Airbnb, zählt zur gewerblichen Vermietung und ist unzulässig.

 

Weitere Informationen dazu aus dem BGB finden Sie hier.

Wohnung untervermieten – was beachten?

Die Untervermietung sollte klar geregelt sein. Am besten setzen Sie einen Untermietvertrag auf, der Punkte beinhaltet wie die Daten des Haupt- und Untermieters, Angaben zur Mietsache, Länge der Mietzeit, Kündigungsfristen, Höhe der Miete bzw. Kaution und Vereinbarungen zum Mietgebrauch. Die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters, dass Sie die Wohnung untervermieten dürfen, sollten Sie beifügen. Hier finden Sie Vorlagen zur Erstellung eines Untermietvertrags.

Untermietvertrag – Rechte und Pflichten

Im Untermietvertrag wird ebenfalls geregelt, ob es sich um eine befristete oder unbefristete Untermiete handelt. Bei einer Befristung müssen Mietbeginn und -ende aufgeführt und begründet sein. Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen, die unbedingt einzuhalten sind. Sollten Sie unbefristet Ihre Wohnung untervermieten wollen, müssen Sie Ihrem Untermieter berechtigte Gründe für eine Kündigung nennen. Können Sie das nicht, kann die Kündigungsfrist im ungünstigsten Fall bis zu sechs Monate betragen.

Unser Tipp: Kommt es mit Untermietern zu Streitigkeiten, etwa, weil Sie einem Mietnomaden aufgesessen sind, hilft Ihnen eine Rechtsschutzversicherung – z. B. durch Übernahme der Anwaltskosten.

Übrigens: Ihr Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen Untervermietung von Ihnen verlangen. Diese ist allerdings nur rechtens, wenn mehr Personen in der Wohnung leben als vorher und es zu einer erhöhten Abnutzung der Mietsache kommt. Auch wenn die Nebenkosten wie Strom oder Wasser pauschal abgeführt werden.

Kann ein Untermieter die Wohnung übernehmen?

Problematisch kann es werden, wenn Ihnen als Hauptmieter vom Vermieter wirksam gekündigt wird und Sie mit Ihrem Untermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Muss dieser nun vor der eigentlichen Kündigungsfrist ausziehen, können Kosten für dessen Umzug auf Sie zukommen. Auch ein Kostenausgleich für eine eventuell höhere Miete, die er nun zahlen muss, ist nicht unüblich.

Kündigen Sie selbst, ist in der Praxis auch Ihr Untermieter seine Räumlichkeiten los. Ein Recht darauf, Ihren Mietvertrag als Hauptmieter zu übernehmen, hat er nicht. Jedoch können Sie Ihren Untermieter als Nachmieter vorschlagen.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei Alege auf rechtliche Korrektheit überprüft.

Weitersagen

Stellen Sie Ihren persönlichen Tarif zusammen

Ich Beamter oder im öffentlichen Dienst tätig, möchte absichern und einen Tarif Selbstbeteiligung haben.

Gesamtsumme mtl.Tarif zusammenstellen