Eigenbedarfskündigung: Fristen, Voraussetzungen & Abläufe

Eine Rechtsschutzversicherung für Mieter kann Betroffene Unterstützung bieten.

Weiterführende Informationen in diesem Beitrag:

• Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
• Eigenbedarfskündigung widersprechen
• Schadenersatz bei einer Eigenbedarfskündigung

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine spezielle Form der Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieterin oder den Vermieter. Sie kommt zum Einsatz, wenn die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltsnahe Angehörige benötigt wird. Die Vermieterin bzw. der Vermieter muss in diesem Fall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen berechtigten Grund vorweisen können, warum er oder sie die Wohnung benötigt.

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen laut Gesetz

Wegen Eigenbedarf kündigen kann nur eine natürliche Person. Einer Wohnbaugesellschaft, einer GmbH oder auch eines Vereins steht das Mittel der Eigenbedarfskündigung nicht zur Verfügung. Zudem muss der Eigenbedarf nicht nur angemeldet, sondern auch begründet werden.

Es reicht nicht aus anzugeben, dass eine Wohnung zur Eigennutzung benötigt wird - es muss auch klargestellt werden, warum für die Person, die einziehen soll, keine anderen Möglichkeiten offenstehen oder warum dies unzumutbare, finanzielle Nachteile für sie hätte. Bei Eigenbedarfskündigungen für gewerbliche Zwecke, etwa ein Büro, sind die Anforderungen strenger. Hier muss die Vermieterin bzw. der Vermieter konkrete Nachteile aufzeigen, die durch die Nichtnutzung der Wohnung entstehen.

Formale Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung:

• Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen.
• Sie muss sich an alle Mieterinnen und Mieter der Wohnung richten.
• Die einziehende Person, das Verwandtschaftsverhältnis zur vermietenden Person oder die Funktionsbezeichnung der oder des Haushaltsangehörigen muss angegeben werden.
• Der Grund, warum für diese Person Eigenbedarf angemeldet wird, muss nachvollziehbar dargestellt werden.
• Auch der Termin für die Anmeldung des Eigenbedarfs muss begründet werden.
• Es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht der Mietparteien hingewiesen werden.
• Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind einzuhalten.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Eine rechtssichere Begründung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur gegeben, wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen nahen Verwandten oder eine andere angehörige Person benötigt. Allerdings muss gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Eigenbedarf belegt werden. Zu den nahen Verwandten zählen:

• Kinder
• Stiefkinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02)
• Nichten und Neffen
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartnerschaften
• Schwiegereltern
• Haushaltshilfen
• Pflegepersonal
• Hausmeisterin oder Hausmeister und ähnliches Personal

Entferntere Angehörige sind dagegen kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung, dazu zählen:

• Onkel
• Cousin, Cousine
• Großnichte, -neffe
• Geschiedene Eheleute
• Eltern oder Kinder der Lebenspartnerin bzw. des Lebenspartners
• Patenkinder
• Bei Schwager und Schwägerin gibt es unterschiedliche Rechtsprechungen, abhängig vom Verhältnis, das zu der betreffenden Person besteht (BGH, 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08).

Eigenbedarf: Kündigungsfristen sind einzuhalten

Folgende Kündigungsfrist bei Eigenbedarf gilt für Vermieterinnen und Vermieter:

Eigenbedarfskündigung nach Kauf

Ein Sonderfall sind Wohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Dort kann die Eigenbedarfskündigung erst frühestens drei Jahre nach der Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung ausgesprochen werden. In manchen Städten erhöht sich diese Frist sogar auf zehn Jahre. Deshalb sollte man im Voraus bei der Stadt selbst oder dem entsprechenden Mieterverein nachfragen, wie die Rechtslage am betreffenden Wohnort ist.

Eigenbedarfskündigung und Rechte der Mieter

Welche Rechte haben Mietparteien bei Eigenbedarfskündigung?  Mietparteien haben die Möglichkeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen und sogar Schadensersatz zu verlangen, wenn sich etwa erst später herausstellt, dass die Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig war. Auch eine eventuelle Räumungsklage können Mieterinnen und Mieter anfechten. Ein Überblick:

Eigenbedarfskündigung widersprechen: Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Mietparteien können bis spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Auszugsdatum oder dem Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarfskündigung widersprechen.

Hinweis: Eine Eigenbedarfskündigung kann oft zu komplexen rechtlichen Streitigkeiten führen, bei denen die Unterstützung eines Rechtsbeistandes notwendig wird. Die Kosten für rechtliche Beratung und mögliche Gerichtsverfahren können dabei leicht in die Höhe schnellen. Mit einer Rechtsschutzversicherung sind Mieterinnen und Mieter finanziell abgesichert und können ihre Rechte gegenüber dem Vermieter effektiv durchsetzen, ohne sich Sorgen über hohe Anwalts- und Gerichtskosten machen zu müssen.

Räumungsklage bei Eigenbedarf: Was Mietparteien tun können

Einigen sich Mietpartei und vermietende Person und die Eigenbedarfskündigung kann auch rechtlich nicht zu Fall gebracht werden, dann heißt das nicht, dass man sofort nach Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist die Mietwohnung räumen muss. Wer keine passende Wohnung findet, kann unter Umständen Anspruch auf eine Alternative haben, sofern die Vermieterin bzw. der Vermieter weitere, verfügbare Wohnungen besitzt.

Klappt auch das nicht, kann die Eigentümerin bzw. der Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust räumen oder räumen lassen. Es muss zunächst eine Räumungsklage angestrengt und diese auch gewonnen werden. Erst wenn ein rechtsgültiger Titel erworben wurde, kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragt werden.

Schadenersatzansprüche bei unrechtmäßiger Eigenbedarfskündigung

Wurde eine Eigenbedarfskündigung akzeptiert und im Nachhinein ein vorgetäuschter Eigenbedarf festgestellt, etwa wenn die Person, die einziehen sollte, nun doch nicht einzieht, dann besteht gegebenenfalls Anspruch auf Schadenersatz. Gelingt es Vermieterinnen bzw. Vermietern nicht, plausibel darzulegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist, müssen diese in der Regel für eventuell höhere Mietkosten, Umzugskosten und Maklergebühren Schadenersatz leisten. Dabei gelten gem. strenge Anforderungen, vgl. Az. VIII ZR 44/16.