09.04.2018

Kündigung wegen Eigenbedarf – Rechte & Pflichten für Mieter

Wer möchte schon freiwillig ausziehen? Insbesondere in Ballungsregionen ist die Verunsicherung groß, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit der Post kommt. Deshalb: Klären Sie zunächst die rechtlichen Fragen wie zum Beispiel nach der gesetzlichen Kündigungsfrist ab, denn eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter sehr genau vorgegebenen Voraussetzungen möglich.

Kündigungsschutz im deutschen Mietrecht

Wer schon längere Zeit in einer Mietwohnung wohnt, der darf sich nach deutschem Mietrecht relativ sicher fühlen, dass er oder sie nicht oder nur sehr schwer gekündigt werden kann. Besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, wie es der Normalfall ist, dann kann ein Vermieter diesen Vertrag in den meisten Fällen ohne Begründung nicht kündigen. Als Kündigungsgründe kommen schwere Verstöße des Mieters wie rückständige Mietzahlungen oder Beschädigungen der Mietwohnung in Frage. Bei einem Mieter, der seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt, kommen nur zwei Kündigungsgründe für einen Vermieter in Betracht. Das ist einerseits die Hinderung an einer angemessenen, wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung und andererseits die Eigenbedarfskündigung, um die es hier geht.

Rechtliche Grundlagen der Kündigung wegen Eigenbedarf

Wegen Eigenbedarf kündigen kann ein Vermieter nur, wenn er eine natürliche Person ist. Einer Wohnbaugesellschaft, einer GmbH oder auch einer Kommune steht das Mittel der Eigenbedarfskündigung nicht zur Verfügung. Zudem muss der Vermieter nicht nur Eigenbedarf anmelden, er muss diesen auch begründen. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter angibt, die Wohnung für sich oder einen Verwandten zu benötigen, er muss auch klarstellen, warum für die Person, die einziehen soll, keine anderen Möglichkeiten offenstehen oder warum dies unzumutbare, finanzielle Nachteile für ihn hätte. Noch enger sind die gesetzlichen Voraussetzungen, wenn die Eigenbedarfskündigung für eine gewerbliche Nutzung erfolgt, etwa weil sich der Vermieter in der Wohnung ein Büro einrichten will. Dann muss der Vermieter darlegen, welche konkreten Nachteile er hätte, wenn er diese Nutzung nicht durchführen kann.

Für wen kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden?

Eine rechtssichere Begründung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen nahen Verwandten oder einen anderen Angehörigen benötigt. Hierzu zählen:

  • Kinder
  • Eltern
  • Großeltern
  • Enkel
  • Geschwister
  • Stiefkinder
  • Nichten und Neffen
  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen
  • Pflegepersonal
  • Hausmeister und ähnliches Personal

 

Entferntere Angehörige sind dagegen kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung:

  • Onkel
  • Cousin, Cousine
  • Großnichte, -neffe
  • Geschiedener Ehepartner
  • Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • Bei Schwager und Schwägerin gibt es unterschiedliche Rechtsprechung, abhängig vom Verhältnis, das zu der betreffenden Person besteht

 

Formale Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung:

  • Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen
  • Sie muss sich an alle Mieter der Wohnung richten
  • Die einziehende Person und das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter muss angegeben werden
  • Der Grund, warum für diese Person Eigenbedarf angemeldet wird, muss nachvollziehbar dargestellt werden
  • Auch der Termin für die Anmeldung des Eigenbedarfs muss begründet werden
  • Es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden
  • Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind einzuhalten.
  • Das sind mindestens drei Monate, nach fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate und nach mehr als acht Jahren Mietdauer neun Monate.

 

Welche Möglichkeiten bestehen noch, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen?

Hat der Vermieter alle formalen Voraussetzungen eingehalten und seiner Begründung der Eigenbedarfskündigung ist inhaltlich und rechtlich nichts entgegenzusetzen, dann kann es immer noch Ansatzpunkte geben, wie Sie der Kündigung wirksam widersprechen können.

Bei unzumutbaren Härten für den Mieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn von der Kündigung ältere Menschen, Behinderte, Schwangere oder Kranke betroffen sind. In solchen Fällen können Sie der Kündigung wegen Eigenbedarf mit guten Gründen widersprechen. Auch wenn der Vermieter auf seiner Kündigung besteht und Sie vor Gericht gehen müssen, bestehen dort Chancen, dass diese vom Gericht nicht anerkannt wird.

Ein Sonderfall sind Wohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Dort kann die Eigenbedarfskündigung erst frühestens drei Jahre nach der Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung ausgesprochen werden. In manchen Städten erhöht sich diese Frist sogar auf zehn Jahre. Fragen Sie bei der Stadt oder dem Mieterverein in Ihrer Stadt nach, wie die Rechtslage an Ihrem Wohnort ist.

Unser Rat bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf

  • Bewahren Sie Ruhe und prüfen Sie alle rechtlichen Möglichkeiten.
  • Holen Sie sich Hilfe bei einem Mieterverein und/oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.
  • Widersprechen Sie der Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn Hinweise auf eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung vorliegen, oder Sie sich auf einen Härtefall berufen können.
  • Versuchen Sie eine Einigung mit dem Vermieter zu erreichen, wenn Sie die außergerichtlichen Möglichkeiten zum Widerspruch ausgeschöpft haben.
  • Ultima Ratio ist schließlich die rechtliche Prüfung der Gründe einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Auch vor Gericht können Sie Ihr Widerspruchsrecht nach Sozialklausel geltend machen und möglicherweise Recht bekommen. In jedem Fall stehen Ihnen viele Möglichkeiten offen, eine Eigenbedarfskündigung zu kippen oder zu verzögern.

Schadenersatzansprüche bei unberechtigter Kündigung wegen Eigenbedarf

Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung akzeptiert und stellen im Nachhinein fest, dass der Vermieter die Wohnung in anderer Weise nutzt, dann haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Sie können dann darauf klagen, dass Ihnen der Vermieter eventuell höhere Mietkosten, den Umzug und Maklergebühren ersetzt.

Oft ist es aber sinnvoll, schon im Vorfeld einen Rechtsstreit zu vermeiden und nicht auf Schadensersatz bei fehlendem Eigenbedarf zu setzen. Manche Vermieter, die eine Kündigung einer Mietwohnung anstreben, sind bereit, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Für Ihren Verzicht auf einen Teil der Kündigungsfrist können Sie zum Beispiel aushandeln, dass der Vermieter die Umzugskosten übernimmt oder auf die von Ihnen durchzuführenden Schönheitsreparaturen verzichtet. Manchmal ist es einfacher und lukrativer, mit einem Vermieter eine Einigung zu erzielen, als sich auf lange Rechtstreitigkeiten einzulassen.

Wenn es hart auf hart kommt – Räumung und Räumungsklage

Können Sie sich mit dem Vermieter nicht einigen und seine Eigenbedarfskündigung auch rechtlich nicht zu Fall bringen, dann heißt das immer noch nicht, dass Sie sofort nach Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen müssen. Wenn Sie keine passende Wohnung finden und der Vermieter weitere, verfügbare Wohnungen besitzt, muss er Ihnen diese als Alternative anbieten. Klappt auch das nicht, kann der Vermieter Ihre Wohnung nicht auf eigene Faust räumen oder räumen lassen. Er muss zunächst eine Räumungsklage anstrengen und diese auch gewinnen. Erst wenn er einen rechtsgültigen Titel erworben hat, kann er einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragen.

Es ist also durchaus möglich auch eine rechtlich einwandfreie Eigenbedarfskündigung noch eine ganze Weile zu verzögern und in der Wohnung wohnen zu bleiben. Allerdings ist das kein schöner Zustand, denn die rechtliche Unsicherheit ist dauernder Begleiter.

Am sinnvollsten ist es, wenn Sie mit dem Vermieter zu einer Einigung kommen, die auch Ihre Bedürfnisse bestmöglich berücksichtigt. Es ist schwierig, Lebensgewohnheiten, die zu Lebensqualität geworden sind, zu ändern oder mit Geld aufzuwiegen. Aber ein langwieriger Rechtsstreit und das dauernde Leben in einer rechtsunsicheren Lage ist belastend. Das wird zwar gemildert, wenn eine gute Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutzversicherung die Anwalts- und Gerichtskosten eines solchen Verfahrens übernimmt, aber eine unbeschwerte Lebenszeit ist ein schwebendes Verfahren in Mietsachen auch dann nicht. Zudem ist zu beachten, dass bei einer solchen Versicherung Wartezeiten gelten, im Normalfall drei Monate.

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