10.09.2020

Elternbürgschaft für Mietvertrag – Was müssen Kinder und Eltern wissen?

Das Abitur ist geschafft, der Studienplatz ergattert und nun geht es auf die Suche nach der ersten Wohnung. Viele Vermieter verlangen von jungen Erwachsenen für den Abschluss des Mietvertrages eine Bürgschaft. In der Regel springen die Eltern ein – in Form einer Elternbürgschaft. Doch was genau ist das eigentlich? Welche Voraussetzungen sind erforderlich und in welcher Höhe haften die Eltern, wenn ihr Kind mit der Miete im Rückstand ist? Dieser Artikel fasst alles Wissenswerte rund um das Thema „Elternbürgschaft“ zusammen.

Elternbürgschaft: Was ist das?

Bei einer Elternbürgschaft bürgen ein Elternteil oder beide Eltern beim Vermieter für ihre Kinder, die die Wohnung beziehen. Zahlen die Kinder die Miete nicht wie vereinbart oder verursachen sie einen Schaden an der Mietwohnung, übernehmen die Eltern die finanzielle Haftung.

Eine Elternbürgschaft sichert den Vermieter also gegen eventuelle Mietausfälle sowie Schäden ab und erleichtert jungen Erwachsenen ohne oder mit geringem Einkommen die Wohnungssuche.

Elternbürgschaft: Voraussetzungen

Bei einer Elternbürgschaft handelt es sich um eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft. Deren Gültigkeit ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

  • Die Bürgschaft wurde beim Vermieter schriftlich hinterlegt.
  • Bürge und Gläubiger (Vermieter) wurden benannt.
  • Die Gegenstände der Bürgschaft (die Mietkaution oder ausstehende Mietzahlungen) wurden benannt.
  • Der Höchstbetrag der Haftung wurde schriftlich fixiert.

 

Zudem müssen die Eltern auf die sogenannte „Einrede der Vorausklage“ verzichten. Das bedeutet: Der Vermieter muss im Falle einer finanziellen Forderung nicht den Mieter – also das Kind – in die Pflicht nehmen, sondern kann sich ohne vorherigen Vollstreckungstitel direkt an die Eltern wenden.

Elternbürgschaft: Die Höhe der Haftung

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Höhe der Mietsicherheit drei monatliche Nettokaltmieten nicht übersteigen. Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter einen Bürgen zu stellen hat, der mit einem höheren Betrag oder gar unbeschränkt haftet, ist diese Klausel unwirksam (vgl. BGH-Urteil v. 30. Juni 2004, Az.: VIII ZR 243/03).

Es gibt jedoch Ausnahmen:

Unaufgeforderte Bürgschaft

In Fällen, in denen der Vermieter eine Bürgschaft weder verlangt noch andeutet – sich die Eltern also unaufgefordert als Bürgen anbieten – hält die aktuelle Rechtsprechung die Anwendung des § 551 Abs. 1 BGB nicht für geboten. Dies hat eine möglich unbegrenzte Haftung der elterlichen Bürgen zur Folge, sofern mit der Bürgschaft keine erkennbaren Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH-Urteil v. 7. Juni 1990, Az.: IX ZR 16/90).

Bürgschaft, um Kündigung abzuwenden

Verbürgen sich Eltern während des laufenden Mietverhältnisses, beispielsweise, weil ihr Kind in Zahlungsverzug geraten ist und eine fristlose Kündigung droht, erachtet die aktuelle Rechtsprechung eine unbeschränkte Überschreitung der Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten für zulässig (vgl. BGH-Urteil v. 10. April 2013, Az.: VIII ZR 379/12). Diese Ausnahme liegt im Sinne des Mieters – also des Kindes –, da sie den Fortbestand des Mietverhältnisses sichert.

Elternbürgschaft für WG: Achtung vor Haftung für Gesamtmiete

Bezieht ein Kind eine Wohngemeinschaft und übernehmen seine Eltern die erforderliche Bürgschaft, stellt sich die Frage, ob die Eltern bei einem Mietausfall für die gesamte Miete oder nur anteilig für die Höhe des von ihrem Kind geschuldeten Betrags haften. Nach aktueller Rechtsprechung bezieht sich die Elternbürgschaft auf die Hauptschuld aus dem Mietvertrag als Gesamtschuld, sofern in der Bürgschaftserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. Das bedeutet: Die Höhe der elterlichen Haftung bemisst sich anhand der in § 551 Abs. 1 BGB festgelegten Maximalhöhe der Mietsicherheit und darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten.

Unser Tipp: Möchten Eltern ausschließlich für den von ihrem Kind geschuldeten Betrag haften, sollten sie dies gemeinsam mit dem Vermieter ausdrücklich im Bürgschaftsvertrag regeln.

Rückgriffsmöglichkeit bei Bürgschaft: Können Eltern ihre Kinder in Regress nehmen?

§ 774 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass Forderungen eines Gläubigers gegenüber dem Hauptschuldner auf dessen Bürgen übergehen. Die Bürgen können den Schuldner für die geleisteten Aufwendungen anschließend in Regress nehmen (§ 670 BGB). Aber: Handelt es sich bei der Übernahme der Bürgschaft um eine Schenkung, erlischt dieser Erstattungsanspruch. Ist das Rechtsverhältnis zwischen Eltern und Kind also als Schenkung einzuordnen, können die Eltern von ihrem Kind keinen Ersatz für ihre Aufwendungen verlangen, wenn sie vom Vermieter in Anspruch genommen wurden.

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Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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