Bürgschaft der Eltern: Gesetzliche Regeln und Risiken beim Mietvertrag

Die Suche nach einer passenden Immobilie stellt insbesondere für junge Menschen eine große Herausforderung dar. Auf einem angespannten Wohnungsmarkt fordern Vermieterinnen und Vermieter vor dem Abschluss eines Mietvertrags vermehrt zusätzliche Sicherheiten, da die klassische Mietkaution das Risiko von Zahlungsausfällen oft nicht ausreichend abdeckt. Für viele Mietinteressierte, wie Studierende oder Auszubildende, ist eine Bürgschaft der Eltern somit der einzige Weg, die Zusage für ein Mietobjekt zu erhalten. Diese Form der Mietsicherheit birgt für die Beteiligten jedoch weitreichende rechtliche und finanzielle Konsequenzen, die vor der Unterschrift genau geprüft werden sollten.

Was bedeutet die Bürgschaft der Eltern bei einem Mietverhältnis?

Bei diesem Rechtsgeschäft fungiert eine dritte Person – in der Praxis meist die Verwandten – als zusätzliche Kreditsicherung für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Der Bürgschaftsvertrag stellt einen rechtlich bindenden Vertrag dar, der zwischen der Bürgin bzw. dem Bürgen und der Vermieterpartei geschlossen wird. Er existiert unabhängig von dem eigentlichen Mietvertrag, den die Mieterin bzw. der Mieter unterzeichnet.

Kommt die mietende Person ihren vertraglichen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nicht nach, kann der Gläubiger  an die Bürgenden herantreten. Der Zweck einer Bürgschaft liegt somit in der finanziellen Absicherung gegen Mietausfälle, ausstehende Nebenkosten oder Schäden am Mietobjekt.

Die verschiedenen Formen einer Elternbürgschaft im Mietrecht

Im rechtlichen Kontext wird zwischen verschiedenen Arten von Verträgen zur Absicherung unterschieden. Die genaue Ausgestaltung der Bürgschaftserklärung bestimmt, in welchem Moment und Umfang die Bürgenden in die Haftung genommen werden können.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft

Hier verzichtet Bürgin oder Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Das heißt, die Vermieterin bzw. der Vermieter muss im Falle von fälligen Mietschulden nicht zuerst eine Zwangsvollstreckung gegen den eigentlichen Mietenden einleiten. Sobald ein Zahlungsverzug eintritt, kann die Vermieterseite die ausstehenden Beträge direkt von den bürgenden Eltern einfordern. Diese Form macht die Bürgenden praktisch zum Gesamtschuldner auf gleicher Ebene mit dem Schuldner (der mietenden Person).

Die Vermieterseite versucht in der Praxis oft, im Bürgschaftsvertrag die Klausel „auf erstes Anfordern“ zu verankern. Dies geht noch weit über die selbstschuldnerische Bürgschaft hinaus: Die Eltern müssten auf bloße Behauptung des Vermietenden hin sofort zahlen, ohne prüfen zu können, ob die Forderung überhaupt berechtigt ist (z. B. bei einer strittigen Nebenkostenabrechnung). Solche Klauseln sind in vorformulierten Mietverträgen gegenüber Privatpersonen laut Rechtsprechung in der Regel unwirksam.

Die Ausfallbürgschaft und modifizierte Ausfallbürgschaft

Im Gegensatz dazu steht die klassische Ausfallbürgschaft. Hier haften die bürgenden Personen erst dann, wenn Vermieterin oder Vermieter alle rechtlichen Schritte gegen den Mietenden erfolglos ausgeschöpft haben. 

Eine Zwischenform ist die modifizierte Ausfallbürgschaft. Bei dieser Variante vereinbaren die Vertragsparteien bestimmte Bedingungen, unter denen der Ausfall als erwiesen gilt, beispielsweise bei einer nachgewiesenen Zahlungsunfähigkeit oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mietenden.

Gesetzliche Höchstgrenze und das Verbot der Übersicherung

Um Mietparteien und deren Umfeld vor einer unangemessenen Benachteiligung zu schützen, sieht der Gesetzgeber strenge Grenzen für Mietsicherheiten vor. Nach § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf eine Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmieten betragen. Wird diese gesetzliche Höchstgrenze in Kombination mit einer Bürgschaft überschritten, liegt eine rechtlich unzulässige Übersicherung vor. 

Fordern Vermieterinnen oder Vermieter also eine Mietkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten und verlangen zusätzlich eine Elternbürgschaft, ist der Bürgschaftsvertrag im Regelfall unwirksam. Die Vermieterpartei kann keine Ansprüche ableiten, da Verträge, die gegen gesetzliche Verbote verstoßen, grundsätzlich nichtig sind.

Wann die Elternbürgschaft trotz Höchstgrenze voll greift

Die Rechtsprechung hat bedeutende Ausnahmen entwickelt, in denen unlimitierte Bürgschaften trotz der Deckelung von drei Nettokaltmieten rechtlich bindend sind. In wegweisenden Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) Ausnahmetatbestände definiert.

Die freiwillige Elternbürgschaft

Ein wichtiges Urteil besagt, dass die Bürgschaft voll wirksam ist, wenn sie der Vermieterin bzw. dem Vermieter absolut freiwillig angeboten wurde. Bringen Mietinteressierte die Bürgschaftserklärung von sich aus in die Kommunikation ein, um ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen, liegt kein Verstoß gegen das Schutzgesetz vor. In diesem Fall darf der Vermietende die Kaution und die unbegrenzte Bürgschaft gleichzeitig behalten.

Die Bürgschaft zur Abwendung einer drohenden Kündigung

Eine weitere Ausnahme betrifft Situationen, in denen das Mietverhältnis bereits besteht und sich Mietende in akutem Zahlungsverzug befinden. Droht eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden, können die Eltern eine Bürgschaftserklärung abgeben, um die Kündigung abzuwenden. In einer solchen Notsituation greift die Begrenzung auf drei Monatsmieten nicht, da die Kautionsvereinbarung nicht als Bedingung für den Einzug gefordert wurde, sondern dem Erhalt des Mietverhältnisses dient.

Haftung, Schulden und Rechtsfolgen für bürgende Eltern

Die Übernahme einer Bürgschaft ist kein rein formeller Akt, sondern ein Personalkredit, der bei einer Verschlechterung der Vermögenslage des Kindes existenzbedrohende Ausmaße annehmen kann. Die Haftung erstreckt sich im Ernstfall nicht nur auf die laufenden Mietschulden.

Bürgende haften ebenso für:

• Unbezahlte Beträge aus der Nebenkostenabrechnung
• Kosten von notwendigen Schönheitsreparaturen
• Schäden, die durch den Mietenden am Mietobjekt verursacht wurden 
• Kosten für ein eventuelles Räumungsverfahren oder eine Zwangsvollstreckung (sofern keine vertragliche Höchstgrenze vereinbart wurde)

Besonderheiten bei Wohngemeinschaften und Untermiete

Vorsicht ist geboten, wenn junge Menschen in eine WG ziehen. Hier hängt das Risiko maßgeblich von der Art der Mietverträge ab.

Haftungsrisiko bei gesamtschuldnerischen Mietverträgen

Unterschreiben alle WG-Mitglieder den Mietvertrag gemeinsam als Gesamtschuldner, haftet jede und jeder Einzelne für die gesamte Miete. Sichern Eltern in einer solchen Konstellation ihr Kind über eine Bürgschaft ab, müssen sie im schlimmsten Fall für die Mietschulden der gesamten Wohngemeinschaft aufkommen. Zieht ein Mitglied aus oder wird zahlungsunfähig, kann die Vermieterpartei an die bürgenden Eltern herantreten und den vollen Betrag einfordern.

Haftungsbegrenzung bei Einzelmietverträgen und Untermiete

Sicherer ist es, wenn jedes WG-Mitglied einen eigenen Mietvertrag für das jeweilige Zimmer abschließt oder wenn eine Hauptmieterin bzw. ein Hauptmieter die Zimmer an Untermietende vergibt. Bezieht sich die Bürgschaftserklärung explizit nur auf den Vertrag des eigenen Kindes, bleibt die Haftung auf dessen persönliche Mietverpflichtungen beschränkt. Eine Ausweitung auf Schulden anderer WG-Mitglieder ist dann ausgeschlossen.

Alternativen zur Elternbürgschaft auf dem Wohnungsmarkt

Um das private Umfeld nicht finanziell zu belasten, gibt es alternative Sicherheitsmaßnahmen. Neben der klassischen Barkaution kann eine Bankbürgschaft (auch als Mietaval oder Avalkredit bezeichnet) bei einem Kreditinstitut beantragt werden. 

Eine weitere Option ist die Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft. Hierbei übernimmt ein Versicherungsunternehmen gegen eine jährliche Gebühr die Bürgschaft gegenüber der Vermieterpartei. Vor dem Abschluss einer solchen Vereinbarung erfolgt in der Regel eine Bonitätsprüfung des Mietenden, um das Risiko für Zahlungsausfälle zu minimieren. Zusätzlich fordern die meisten Vermieterinnen und Vermieter in Ballungsgebieten inzwischen vorab eine Mieterselbstauskunft, um Bewerbungen vorzuselektieren.

Häufige Fragen & Antworten zum Thema Bürgschaft der Eltern

Können Vermieterinnen und Vermieter eine Bürgschaft der Eltern und eine normale Mietkaution gleichzeitig verlangen?

Dies ist grundsätzlich nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten zulässig. Fordert der oder die Vermietende darüber hinaus eine zusätzliche Sicherheit, liegt eine unzulässige Übersicherung vor, die den Bürgschaftsvertrag unwirksam macht. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Elternbürgschaft freiwillig angeboten wurde.

Gilt bei unlimitierten Bürgschaften ein unbegrenztes Haftungsrisiko?

Ja, wenn in der Bürgschaftsurkunde keine Höchstgrenze vereinbart wurde, haften die Bürgenden unbegrenzt mit ihrem gesamten Vermögen für alle aus dem Mietverhältnis entstehenden Schulden, Schäden und Folgekosten der Mieterin bzw. des Mieters.

Wie können sich Eltern wieder aus dem Bürgschaftsvertrag lösen?

Ein einseitiger Rücktritt oder eine ordentliche Kündigung des Bürgschaftsvertrags sind gesetzlich nicht vorgesehen. Die Bürgschaft endet im Regelfall erst mit der ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Begleichung aller offenen Forderungen durch die Mietpartei. Eine vorzeitige Entlassung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen mit der Vermieterin bzw. dem Vermieter möglich.

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