03.08.2020

Mieterrechte beim Dachgeschoss-Ausbau

Streit in der letzten Etage: Der Dachgeschossausbau ist für viele Vermieter eine lukrative Möglichkeit, die Mieteinnahmen eines Objektes zu erhöhen – und für die betroffenen Mieter ein echtes Ärgernis. Baulärm, Gestank und Schmutz führen häufig zu einer eingeschränkten Nutzbarkeit der eigenen Wohnung. Doch müssen Mieter dies dulden? Welche Rechte räumt ihnen der Gesetzgeber ein und in welchen Fällen ist eine Mietminderung zulässig? Dieser Artikel gibt Auskunft.

Rechtliche Voraussetzungen für den Dachgeschossausbau

Vermieter haben grundsätzlich das Recht, genutzte und nicht genutzte Räumlichkeiten eines Dachgeschosses umzubauen, um weiteren Wohnraum zu schaffen. Sind die Räumlichkeiten des Dachgeschosses jedoch separat vermietet und erfordert der Umbau eine vorherige Teilkündigung dieses Mietverhältnisses i.S.d. § 573b BGB, ist die Renovierung an folgende Voraussetzungen gebunden:

  • der Vermieter selbst muss der Bauherr der Räumlichkeiten sein
  • der Umbau muss in zulässiger Weise – d.h. mit einer Baugenehmigung – erfolgen
  • die neuen Räumlichkeiten müssen zum Zwecke der Vermietung (und nicht zur Eigennutzung des Vermieters) errichtet werden

 

Für die notwendige Kündigung gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten – unabhängig von der Wohndauer des betroffenen Mieters.

Hinweis: Ist das Dachgeschoss nicht separat, sondern im Rahmen des Wohnungsmietvertrages vermietet, kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht gekündigt werden. In diesen Fällen ist ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag erforderlich.

Wohnwertverbesserung: Müssen Mieter den Dachgeschossausbau dulden?

Ja. Baut ein Vermieter das Dachgeschoss aus, müssen Mieter diese Baumaßnahme dulden. Das gilt vor allem für Modernisierungsmaßnahmen, durch welche die Energieeffizienz des Gebäudes (d.h. die Wärmedämmung) verbessert oder die energetische Beschaffenheit des Gebäudes optimiert wird.

Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums: Ankündigung erforderlich

Plant der Vermieter, im Dachgeschoss neuen Wohnraum im Mietobjekt zu schaffen, handelt es sich dabei um eine Modernisierungsmaßnahme. Diese muss dem Mieter gem. § 555c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform angekündigt werden. Folgende Angaben müssen darin enthalten sein:

  • die Art und den geplanten Umgang des Dachgeschossausbaus
  • den voraussichtlichen Beginn sowie die zu erwartende Dauer der Umbaumaßnahmen
  • falls erforderlich: den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern diese nach § 559 BGB verlangt werden soll
  • die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten

 

Mietminderung bei Dachgeschossausbau: Minderungsquoten sind individuell

Ist die Tauglichkeit ihrer Wohnung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt, haben Mieter gem. § 536 BGB ein Recht zur Mietminderung.

Der Umfang der Mietminderung hängt grundsätzlich vom Grad der Beeinträchtigung ab. Die aktuelle Rechtsprechung hält während der Bauzeit eine durchschnittliche Minderung von 20 Prozent für angemessen (vgl. LG Berlin, Urteil v. 15. März 2002, Az.: 63 S 54/00). Ist der Umbau mit einer hohen Lärmbelästigung verbinden, ist eine Mietminderung von bis zu 33 Prozent möglich (vgl. LG Berlin, Urteil v. 8 März 1996, Az.: 64 S 357/95).

Bereits eine Beeinträchtigung durch Baulärm – zum Beispiel durch den Einsatz einer Kreissäge oder Bohrmaschine – berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 Prozent, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 439/93).

Können Mieter ihre Wohnung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme infolge der Beeinträchtigungen gänzlich nicht nutzen, ist nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg (Az.: 307 S 135/96) eine Minderung von bis zu 80 Prozent möglich.

Für Mieter, die direkt unter dem Dachgeschoss wohnen und für welche sich die Dachsanierung aufgrund des Lärms und herabfallenden Bauschutts besonders erschwerend auswirkt, sieht der Bundesgerichtshof eine Mietminderung von bis zu 50 Prozent als zulässig an (vgl. Urteil v. 12. Dezember 2012, Az.: VIII ZR 181/12).

Dachgeschossausbau: Mietminderung bei energetischer Sanierung?

Ist der Dachgeschossausbau mit einer energetischen Sanierung des Daches, zum Beispiel mit einer modernisierten Dämmung des Daches bzw. der Dachgeschossdecke, verbunden, ist das o.g. Mietminderungsrecht des Mieters gem. §§ 536 Abs.1a BGB in Verbindung mit § 555b Nr.1 BGB für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen. Dies gilt jedoch nur für den Anteil der tatsächlichen energetischen Sanierungsmaßnahmen, nicht jedoch für die reine Modernisierungsmaßnahme.

In solchen Fällen ist es Aufgabe des Mieters nachzuweisen, welche Beeinträchtigungen auf die energetische Sanierung zurückzuführen sind (keine Mietminderung möglich) und für welche Einschränkung der Nutzbarkeit seiner Wohnung die Modernisierungsmaßnahme ursächlich ist (Mietminderung möglich).

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Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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