09.03.2020

Mietvertrag per E-Mail – gültig oder nicht?

Mündlich, schriftlich oder per E-Mail: Es gibt viele Wege, einen Mietvertrag abzuschließen. Doch während der Weg per E-Mail zunächst schnell und unkompliziert erscheint, birgt er auch Risiken. Denn: Wie sieht es mit der Nachweisbarkeit vor Gericht aus? Welche Mietverträge verlieren ohne Schriftform ihre Gültigkeit und darf ein Mietverhältnis per E-Mail gekündigt werden? Diese und weitere Fragen beantwortet dieser Artikel.

Grundlagen: Wie kommt ein Vertrag überhaupt zustande?

Bei einem Vertrag handelt es sich um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommt. Dafür bedarf es zunächst einer bindenden, einseitigen, empfangsbedürftigen Willenserklärungen i.S.d. § 145 BGB – dem sogenannten Angebot. Das Angebot muss den Inhalt und Vertragsgegenstand und damit die wesentlichen Bestandteile so exakt bestimmen, dass für einen rechtsverbindlichen Vertragsschluss nur noch ein „Ja“ des Vertragspartners ausreicht. Die Zustimmung des Vertragspartners wird als „Annahme“ bezeichnet. Sie beschließt – sofern sie mit dem Angebot übereinstimmt – die Wirksamkeit des Vertrages.

Gilt das auch für Mietverträge per E-Mail?

Ja. In Deutschland gilt die in Art. 2 Abs. 1 GG als Ausfluss der allgemeinen Handlungsfreiheit verankerte Vertragsfreiheit. Sie gestattet es jedermann, Verträge abzuschließen, welche hinsichtlich des Vertragspartners, des Vertragsgegenstandes sowie der Form frei bestimmt werden können. Das Gesetz sieht nur wenige Ausnahmen vor, bei denen Verträge die sogenannte Schriftform einhalten müssen. Dazu zählen beispielsweise:

 

Mietverträge können also grundsätzlich per E-Mail abgeschlossen werden, sofern beide Vertragsparteien nichts Gegenteiliges vereinbart haben. Demzufolge reicht es für den Vertragsabschluss aus, wenn der Mietvertrag unterschrieben, eingescannt und anschließend als E-Mail-Anhang verschickt wird.

Gibt es Ausnahmen?

Grundsätzlich gilt: Bindend ist, was vereinbart wurde. Wer mit seinem Vermieter abgesprochen hat, dass dieser den Mietvertrag per E-Mail-Anhang schicken kann, der ist an diese Vereinbarung gebunden. Sollte jedoch im Mietvertrag selbst stehen, dass dieser nur in schriftlicher Form und/oder im Original gültig ist, ist die mündliche Vereinbarung rechtlich nicht bindend. In diesem Fall kommt der Mietvertrag erst zustande, wenn er von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben wurde und im Original vorliegt.

Sonderfall Zeitmietverträge

Zeitmietverträge nehmen eine Sonderrolle ein. Der Vermieter muss dem Mieter bei Vertragsabschluss in Schriftform den Befristungsgrund mitteilen. Tut er dies nicht, gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Alternativ kann der Befristungsgrund auch per E-Mail übermittelt werden. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass die E-Mail mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Fehlt diese, gilt der Befristungsgrund nicht als mitgeteilt – der Vertrag ist unbefristet gültig.

Nachweisbarkeit von Mietverträgen per E-Mail

Wenngleich E-Mails heutzutage im Geschäftsverkehr ein gebräuchlicher Kommunikationsweg sind, haben sie im Vergleich zum Brief einige Nachteile. Hierzu gehört auch die Nachweisbarkeit. E-Mails gelten rechtlich als Erklärung unter Abwesenden i.S.d. § 130 BGB mit der Rechtsfolge, dass der Erklärungsinhalt der E-Mail erst bei Zugang wirksam wird. Doch was genau bedeutet „Zugang“? Eine E-Mail gilt im Geschäftsbetrieb als zugegangen, wenn sie unmittelbar nach ihrer Absendung in den Empfängerhorizont des Adressaten gelangt – dieser die E-Mail also abrufen kann.

Bei Streitfällen ist dies problematisch, denn im Zweifel muss der Absender den Zugang nachweisen. Das AG Hamburg hat am 27.04.2018 (Az.: 12 C 214/17) diesbezüglich entschieden: Die Vorlage eines Ausdrucks aus dem Postausgangssystem vom Server des E-Mail-Kontos des Absenders gilt als Anscheinsbeweis für den Zugang. Dem gegenüber steht ein Urteil des LAG Berlin-Brandenburg (Az.: 15 Ta 2066/12), das den Ausdruck nicht als Zugangsbeweis zuließ.

Wann genau eine E-Mail als zugegangen und damit als rechtlich bindend gilt, ist in der aktuellen Rechtsprechung umstritten.

Mietvertrag: Kündigung per E-Mail

Die Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail ist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unzulässig. Gem. § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform. Die Anforderungen an die Schriftform definiert der § 126 BGB. Das bedeutet: 

  • Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen.
  • Die Kündigung ist erst mit einer eigenhändigen Unterschrift der kündigenden Partei wirksam.
  • Die Kündigung muss von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet werden.

 

Wird die Kündigung via E-Mail verschickt, erfolgt die Unterschrift auf elektronischem Wege – die Kündigung ist unwirksam.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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