Nachmieter stellen: Das gilt für Mieter & Vermieter

Ein neuer Job, eine günstigere Wohnung in Aussicht oder der Wunsch nach mehr Wohnraum: Es gibt viele Gründe, ein Mietverhältnis zu beenden. Um die Kündigungsfrist zu umgehen, können Mieter einen Nachmieter stellen. Doch muss der Vermieter diesen akzeptieren? Wann können Vermieter einen Nachmieter ablehnen und was ist in diesem Fall zu tun?

Mieter sucht Nachmieter: Oftmals ist der Vertrag entscheidend

Grundsätzlich haben Mieter gem. § 573c Abs. 1 S.1 BGB das Recht, ein Mietverhältnis zum Ablauf von drei Monaten nach dem Zugang der Kündigung beim Vermieter zu beenden. Entgegen eines weit verbreiteten Irrglauben reicht es nicht aus, dem Vermieter lediglich drei potentielle Nachmieter zu nennen, um das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Frist zu beenden. Denn: Das Gesetz sieht diesbezüglich keine ausdrückliche Regelung vor. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Mietvertrag enthält Nachmieterklausel

Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel, kann der Mieter gegen Stellung eines Nachmieters die Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Bei einer Nachmieterklausel kann es sich um eine sogenannte echte Nachmieterklausel oder um eine unechte Nachmieterklausel handeln. Während die echte Nachmieterklausel den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und mit dem vorgeschlagenen Nachmieter einen Anschlussmietvertrag abzuschließen, berechtigt eine unechte Nachmieterklausel den Mieter lediglich dazu, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist hierbei jedoch nicht gezwungen, mit dem vorgeschlagenen Mieter ein Mietverhältnis einzugehen.

Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss

Bei einem Zeitmietvertrag oder einer langen Restlaufzeit des Mietverhältnisses ist es dem Mieter unter Umständen unzumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. In diesen Fällen hat der Mieter gem. § 242 BGB aus Treu und Glauben einen Anspruch darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Die aktuelle Rechtsprechung geht bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von einer gewissen Härte aus. Sollte der Mieter beispielsweise

• von seinem Arbeitgeber in eine andere Stadt versetzt werden,
• heiraten oder Nachwuchs erwarten und aus diesem Grund eine größere Wohnung benötigen oder
• aufgrund eines Unfalls in ein Pflegeheim umziehen,

hat er ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. In diesem Fall dürfte der Mieter auch ohne Nachmieterklausel einen Nachmieter stellen, welchen der Vermieter akzeptieren muss.

Einigung mit dem Vermieter

Auch eine Einigung mit dem Vermieter hinsichtlich der Stellung eines Nachmieters kann einen Mieter zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen. Wer seinem Vermieter vorschlägt, Suchanzeigen auf eigene Kosten zu schalten und Besichtigungen zu organisieren, spart dem Vermieter zeitlichen und finanziellen Aufwand – und kann diesen unter Umständen zu einer Einigung bewegen.

Nachmieter selbst suchen: Welche Mietkonditionen gelten für den Nachmieter

Grundsätzlich kann ein Nachmieter auf die Fortführung der bisherigen Mietkonditionen bestehen. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist nur dann zulässig, wenn er diese auch beim bisherigen Mieter hätte erhöhen dürfen. Hinweis: Diese Regelung gilt nur dann, wenn der Nachmieter aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Nachmieterklausel gestellt wurde. Hat der Vermieter den Nachmieter freiwillig akzeptiert, darf er einen neuen Mietvertrag mit geänderten Konditionen abschließen, sofern sich diese innerhalb der Grenzen des Mietrechts bewegen.

Nachmieter vorschlagen: Vermieter lehnt Nachmieter ab – was nun?

Weigert sich ein Vermieter, einen Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, obwohl dieser eine Nachmieterklausel enthält, verhält er sich vertragswidrig. Der Mieter hat Anspruch auf Schadenersatz. Das bedeutet: Der Vermieter muss den Mieter von der Zahlung der Miete befreien oder ihm eine bereits gezahlte Miete zurückerstatten.

Entlässt der Vermieter zwar den Mieter aus dem Mietvertrag, weigert er sich jedoch, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, kann sich der Mieter dagegen nicht zur Wehr setzen. Dies gilt sowohl für den Fall, dass der Mietvertrag eine unechte Nachmieterklauselenthält als auch für Fälle, in denen der Mieter seinen Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) geltend macht.

Enthält der Mietvertrag jedoch eine echte Nachmieterklausel, muss der Vermieter nicht nur den Mieter aus dem Mietvertrag entlassen, sondern auch den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren.