Rauchen in der Mietwohnung: Ist das erlaubt?

Deutschlandweit rauchen rund 20 Millionen Menschen. Was in der Öffentlichkeit mittlerweile nur noch stark eingeschränkt möglich ist, sorgt in Mietwohnungen regelmäßig für Streit. Denn nicht selten fühlen sich Nachbarn durch den Geruch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt. Stellt sich die Frage: Ist das Rauchen in der Mietwohnung überhaupt erlaubt? Müssen Nachbarn die Geruchsbelästigung dulden und wann droht eine Kündigung wegen Rauchen in der Wohnung?

Rauchverbot in Mietwohnung: Darf der Vermieter das Rauchen verbieten?

Die gute Nachricht für Raucher: Das Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich erlaubt. Das hat der Bundesgerichtshof (kurz: BGH) mit Verweis auf den vertragsgemäßen Gebrauch von Mietwohnungen im Jahr 2005 festgestellt (Az.: VIII ZR 124/05).

Ebenso gilt jedoch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Die persönliche Freiheit des Mieters zu rauchen, steht dem Recht (nichtrauchender) Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit gegenüber. Aus diesem Grund müssen rauchende Mieter alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Dritte möglichst wenig oder gar nicht zu stören – also beispielsweise die Wohnung regelmäßig zu lüften. Darüber hinaus muss besondere Rücksicht genommen werden, wenn Nachbarn gesundheitlich beeinträchtigt sind (z.B. durch Asthma).

Rauchverbot im Mietvertrag: Wirksam oder nicht?

Wer einen fomularmäßigen – also vorformulierten - Mietvertrag abschließt, der das Rauchen in der Wohnung und/oder auf dem Balkon verbietet, kann in der Regel unbekümmert rauchen. Ein solches Verbot wird von Gerichten üblicherweise als unangemessene Benachteiligung des Mieters und als Beeinträchtigung seiner Vertragsrechte gewertet. Ob der Vermieter den Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages fragen darf, ob dieser raucht, wurde von der aktuellen Rechtsprechung bisher noch nicht eindeutig beantwortet.

Eindeutig ist die Rechtslage hingegen bei individuellen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Wer in einer Sondervereinbarung zustimmt, in seiner Wohnung nicht zu rauchen, kann sich anschließend nicht auf sein Recht auf persönliche Freiheit berufen. Individualvereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. Ausnahme: Die wirksame Individualvereinbarung trifft mit einer wirksamen formularmäßigen Klausel (beispielsweise einer Klausel zu Schönheitsreparaturen) zusammen. In solchen Fällen kann die Summierung beider Klauseln als Benachteiligung des Mieters gewertet werden. Eine Unwirksamkeit einer oder beider Klauseln wäre die Folge.

Exkurs: Was gilt in Gemeinschaftsräumen?

Das Rauchen in Gemeinschaftsräumen darf vom Vermieter generell verboten werden. Zu den Gemeinschaftsräumen zählen zum Beispiel:

• das Treppenhaus
• der Fahrstuhl
• Hausflur, Waschküche und Keller
• Speicher und Tiefgarage

Das Verbot kann wahlweise über das Anbringen entsprechender Verbotsschilder oder eine Vereinbarung in der Hausordnung ausgesprochen werden.

Ist eine Kündigung wegen Rauchen in der Wohnung möglich?

Raucht ein Mieter unverhältnismäßig viel oder nimmt er beim Rauchen keine Rücksicht auf die Nachbarn, kann der Vermieter aufgrund einer Störung des Hausfriedens fristlos kündigen (vgl. BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 186/14). Er muss allerdings exakt darlegen und beweisen können, aus welchen konkreten Gründen der Mieter den Hausfrieden stört.

Nachbar raucht: Müssen Mieter den Rauch dulden?

Zwar ist das Rauchen in einer Mietwohnung grundsätzlich zulässig, es gibt jedoch Ausnahmen. Sobald das Rauchen objektiv als „wesentliche Beeinträchtigung Dritter“ zu werten ist, müssen Nachbarn den Qualm nicht mehr tolerieren. Eine entsprechende Entscheidung hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2015 gefällt (Az.: V ZR 110/14). In solchen Fällen haben betroffene Nachbarn einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem rauchenden Mieter. Um diesen durchzusetzen, sollten Mieter auf anwaltliche Unterstützung zurückgreifen. Eine zuverlässige Rechtsschutzversicherung für Mieter hilft bei der Suche nach einem kompetenten Anwalt.

Für das Rauchen auf der Terrasse oder auf dem Balkon gilt ein solcher Unterlassungsanspruch nur dann, wenn durch das Rauchen die Gesundheit Dritter gefährdet würde. Ist dies der Fall, kann das Gericht einen sogenannten Raucher-Stundenplan aufstellen. Dieser legt fest, zu welchen Zeiten der Mieter auf dem Balkon/der Terrasse rauchen darf und zu welchen nicht. Entsprechende Urteile haben das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 451/15) sowie das LG Berlin (Az.: 65 S 362/16) gefällt.

Schaden durch Rauchen in der Mietwohnung: Was gilt für Schönheitsreparaturen?

Das Rauchen in einer Mietwohnung hinterlässt häufig unübersehbare Spuren. Zur Beseitigung ist ein rauchender Mieter nur im Rahmen der allgemein gültigen Regeln zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das bedeutet: War die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert und enthält der Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel, muss ein rauchender Mieter seine Wohnung entsprechend renovieren. Also beispielsweise die nikotingelben Wände der Wohnung überstreichen.

Unter Umständen kann der rauchende Mieter jedoch zu Schadensersatz verpflichtet werden. Ist durch das Rauchen eine Substanzbeschädigung der Wohnung eingetreten und lässt sich diese nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigen, kann der Vermieter den Mieter haftbar machen (vgl. BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 37/07). Um Ansprüche gegenüber Mietern geltend zu machen, empfiehlt sich für Vermieter der Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung.