Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – Welche Rechte haben Mieter?

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist für viele Vermieter ein lukratives Geschäft. Denn bei einem Einzelverkauf liegt die gesamte Verkaufssumme häufig weit über dem Preis, der für den Komplettverkauf des Mietobjektes erzielt werden würde. Doch für die betroffenen Mieter stellen sich bei einer solchen Umwandlung häufig viele Fragen: Welche Rechte habe ich bei einer geplanten Umwandlung? Kann mir der neue Eigentümer kündigen und was geschieht mit meinem aktuellen Mietvertrag? Dieser Artikel fasst die wichtigsten Informationen zusammen.

Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung: Mieterrechte bleiben uneingeschränkt gültig

Für Mieter hat eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Sie müssen die Umwandlung zwar akzeptieren, dürfen jedoch weiterhin von ihren gesetzlichen Mieterrechten Gebrauch machen. Dies gilt vor allem dann, wenn ihre Wohnung von Kaufinteressenten besichtigt werden soll. Obgleich eine solche Besichtigung grundsätzlich vom Mieter zu tolerieren ist (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24.05.2002, Az.: 2/17 S 194/01), muss der Vermieter dem Mieter die Besichtigung rechtzeitig ankündigen (vgl.  AG Köln, Urteil vom 30.01.1986, Az.: 208 C 790/85). Die Ankündigungsfrist liegt bei nicht berufstätigen Mietern bei 24 Stunden, bei berufstätigen Mietern zwischen 3 und 5 Tagen. Steht der Vermieter mit einem Kaufinteressenten unangemeldet vor der Tür, darf der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigern. Die eigene Wohnung gilt gem. Art 13 Abs. 1 Grundgesetz als unverletzlich und darf vom Vermieter nur bei einem berechtigten Interesse – beispielsweise bei einem geplanten Verkauf – betreten werden.

Das gilt auch, wenn im Mietvertrag eine sogenannte "Besichtigungsklausel" vereinbart wurde. Diese stellt nach aktueller Rechtssprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar, sofern sie dem Mieter das Recht zum Betreten der Mietsache zur bloßen Überprüfung einräumt.

Mietwohnung wird verkauft: Vorkaufsrecht für Mieter

Gemäß § 577 BGB hat ein Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf den Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern – ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Ausnahme: Der Vermieter verkauft die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts. Möchte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, hat er dies gemäß § 469 Abs. 2 BGB gegenüber seinem Vermieter innerhalb von zwei Monaten bzw. innerhalb von sechs Monaten bei Sozialwohnungen schriftlich zu erklären.

Wurde die Mietwohnung bereits erstmalig an einen Dritten verkauft, können Mieter noch bis zu zwei Monate später von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und in den schon geschlossenen Kaufvertrag eintreten (vgl. BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 250/05).

Kündigungssperre Eigentumswohnung: Erweiterter Kündigungsschutz für Mieter

Schlägt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus – beispielsweise durch eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung – unterliegt er nach dem Verkauf an einen Dritten einem besonderen Kündigungsschutz. Gemäß § 577 a Abs. 1 BGB gilt bundeseinheitlich eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Diese Sperrfrist gilt auch für die Kündigungsgründe „Hinderung wirtschaftlicher Verwertung“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) sowie den Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Die Kündigungssperrfrist ist jedoch ausgeschlossen bei den in § 549 Abs. 2 BGB bezeichneten Mietverhältnissen. Diese sind:

• Mietverhältnisse über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
• Mietverhältnisse über einen möblierten Wohnraum
• Mietverhältnisse über einen Wohnraum juristischer Personen, welche an Menschen mit dringendem Wohnbedarf vermieten

Hinweis: Die Sperrfrist kann durch die jeweilige Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Voraussetzung dafür ist, dass in der betroffenen Region die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist – also eine Knappheit an bezahltem Wohnraum vorliegt.

Umwandlung in Wohnungseigentum: Verkauf an Dritte – Was gilt für den aktuellen Mietvertrag?

Der Verkauf einer Mietwohnung an einen Dritten hat für Mieter keinen Einfluss auf ihren Mietvertrag. Der Erwerber tritt gem. § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Mieter sollten sich also keinesfalls einen neuen Mietvertrag aufdrängen lassen – dieser ist in der Regel schlechter als der alte. Auch ist eine Umwandlung kein Grund für eine Kündigung oder eine Mieterhöhung. Bei Unklarheiten ist eine Rechtsberatung zu empfehlen. Eine zuverlässige Rechtsschutzversicherung hilft Betroffenen bei der Suche nach einem kompetenten Anwalt.