Wohnunsbesichtigung durch Vermieter: Besichtigungsrecht

Viele Mieter haben es bereits erlebt: Der Vermieter kündigt sich an und bittet um Zutritt zur Wohnung. Diesen müssen Mieter jedoch nur bei einem berechtigten Interesse seitens des Vermieters gewähren. Doch wann genau steht Vermietern ein Besichtigungsrecht zu? An welche Bedingungen ist dieses geknüpft und was ist zu tun, wenn der Mieter den Zutritt zur Mietsache verweigert? Dieser Artikel gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wohnungsbesichtigung: Darf der Vermieter in die Wohnung

Nein, zumindest nicht ohne einen ausreichenden Grund. Denn: Gemäß Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG) gilt die eigene Wohnung als unverletzlich. Der Bundesgerichtshof stellte mit einem Urteil vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) klar: Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht ihrer Wohnungen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte „Besichtigungsklausel“ vereinbart wurde. Eine Formularbestimmung, die einem Vermieter das Recht zum Betreten der Mietsache zur bloßen Überprüfung einräumt, ist i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. Hat der Vermieter sachliche Gründe sowie ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung, steht ihm ein Besichtigungsrecht zu. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn:

• die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll und Besichtigungen vereinbart wurden
• Schäden behoben werden sollen und nach deren Ursache gesucht wird
• die Wohnung vermessen werden soll
• es Anhaltspunkte für drohende Schäden gibt
• Zählerablesungen vorgenommen werden müssen
• Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind

Grundsätzlich gilt: Ob der Anlass eine Besichtigung rechtfertigt, ist objektiv unter der Berücksichtigung aller Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Die bloße Nennung eines Grundes für die Besichtigung durch den Vermieter führt nicht zwangsläufig zu einem Besichtigungsrecht. Unser Tipp: Vermieter sollten sich im Vorwege über die Rechtmäßigkeit einer geplanten Wohnungsbesichtigung informieren. Eine zuverlässige Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft bei der Suche nach einem fachkundigen Anwalt.

Besichtigungsrecht des Vermieters: Rechtzeitige Ankündigung notwendig

Hat der Vermieter ein begründetes Interesse an der Besichtigung der Mietsache, muss er sein Besichtigungsrecht grundsätzlich so schonend wie möglich ausüben. Eine entsprechende Entscheidung hat das Landgericht Frankfurt a. M. gefällt (Az.: 2/17 S 194/01).

Daraus folgt, dass der Vermieter dem Mieter die Besichtigung rechtzeitig vorher ankündigen muss (vgl. AG Köln, Urteil vom 30.01.1986, Az.: 208 C 790/85). Die Ankündigungsfrist liegt bei nicht berufstätigen Mietern bei 24 Stunden, bei berufstätigen Mietern zwischen 3 und 5 Tagen. Bei anstehenden Wohnungsbesichtigungen muss der Mieter mindestens 2 Wochen im Voraus informiert werden.

Wohnungsbesichtigung durch Vermieter nur zu bestimmten Zeiten zulässig

Bei der Festlegung des Besichtigungstermins hat der Vermieter die Belange des Mieters zu berücksichtigen. Das bedeutet: Der Vermieter darf sein Besichtigungsrecht nur zu ortsüblichen Zeiten – also werktags zwischen 10 und 13 sowie zwischen 15 und 18 Uhr – ausüben (vgl. AG Coesfeld, Urteil vom 15.10.2013, Az.: 4 C 210/13). Besichtigungstermine am Wochenende sind nur dann zulässig, wenn der Mieter diesen selbst anbietet (AG Köln, Urteil vom 27.09.2000, Az.: 207 C 213/00).

An Sonn- und Feiertagen müssen Mieter grundsätzlich keine Besichtigung dulden, es sei denn, es besteht Gefahr im Verzug. So zum Beispiel bei Wohnungsbränden, Wasserrohrbrüchen oder dem Austritt von Gas. In diesen und ähnlichen Fällen ist der Vermieter auch an Sonn- und Feiertagen berechtigt, die Wohnung sofort und ohne Zustimmung zu betreten.

Darf der Vermieter die Wohnung fotografieren?

Das Allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG) schützt die Privatsphäre des Mieters und verbietet folglich das unerlaubte Anfertigen von Fotos. Möchte der Vermieter die Mietsache fotografieren, benötigt er die Zustimmung des Mieters. Ausnahme: Fotos, die im Zusammenhang mit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind, sind zulässig (vgl. LG Frankenthal, Az.: 2 S 218/09). Auch das Dokumentieren von Mängeln der Mietsache zur Beweissicherung ist dem Vermieter nach einem Urteil des Amtsgerichtes Hannover (Az.: 561 C 03582/00) gestattet.

Mieter verweigert Wohnungsbesichtigung: Welche Rechte haben Vermieter?

Verweigert der Mieter dem Vermieter den Zutritt, obwohl ein berechtigtes Interesse vorliegt, darf der Vermieter sein Besichtigungsrecht grundsätzlich nicht eigenmächtig durchsetzen. Das Verschaffen des Zutritts ohne Zustimmung des Mieters stellt eine verbotene Eigenmacht i.S.d. § 858 BGB dar und erfüllt zudem gem. § 123 StGB den Tatbestand des Hausfriedensbruchs.

Eine Ausnahme bilden lediglich Fälle, in denen ein sofortiges Einschreiten erforderlich ist. Geht von der Mietsache eine Gefahr aus oder droht ihr eine Gefahr, die zeitnah unter Kontrolle gebracht werden muss, ist der Vermieter zum Betreten der Mietsache berechtigt. Dies gilt vor allem dann, wenn:

• es brennt,
• ein Wasserrohrbruch vorliegt,
• Gas ausströmt.

In diesen Fällen kann sich der Vermieter ohne Erlaubnis und sogar gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Ist ein gewaltsames Eindringen erforderlich und ist dies durch die Selbsthilfe gem. § 229 BGB nicht gedeckt, empfiehlt sich für den Vermieter immer, die Polizeibehörden vorab einzuschalten, damit keine Straftatbestände erfüllt werden.