Berechnung der Wohnfläche: Worauf es ankommt

Warum die korrekte Wohnfläche so wichtig ist

Die Quadratmeterzahl einer Wohnung ist mehr als nur eine Zahl auf dem Papier. Sie dient als direkte Berechnungsgrundlage für viele laufende Kosten:

• Miete: Die häufigste und offensichtlichste Kostenstelle. Jeder Quadratmeter zu viel auf dem Papier ist zu viel gezahlte Miete.
• Nebenkostenabrechnung: Viele Posten wie Heizung, Wasser oder Müllgebühren können anteilig nach der Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt werden. Eine korrekte Angabe sorgt für eine faire Abrechnung.
• Versicherungsprämien: Auch für Versicherungen wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung ist die Größe entscheidend. Eine korrekte Angabe gewährleistet einen fairen Beitrag und eine optimale Absicherung im Schadensfall.
   

Wohnfläche, Grundfläche, Nutzfläche: Das sind die Unterschiede

Im Alltag werden diese Begriffe oft synonym verwendet, doch im Miet- und Immobilienrecht gibt es klare und wichtige Abgrenzungen. Die genaue Kenntnis der Begriffe schützt vor Missverständnissen und finanziellen Nachteilen.

• Grundfläche: Sie bezeichnet die gesamte Bodenfläche eines Raumes oder einer Wohnung, gemessen von Wand zu Wand. Man könnte sie als die „Brutto-Fläche“ bezeichnen, da hier noch keine Abzüge für Dachschrägen oder die Art der Nutzung gemacht werden.
• Wohnfläche: Diese ist für Bewohnerinnen und Bewohner der wichtigste Wert. Sie leitet sich aus der Grundfläche ab, ist aber die „Netto-Fläche“, die tatsächlich zum Wohnen geeignet ist. Ihre Berechnung ist durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Hier werden Flächen unter Dachschrägen oder Balkone nur anteilig angerechnet. Die Miete und die Nebenkostenabrechnung basieren auf dieser Zahl.
• Nutzfläche: Sie ist (oft nach DIN 277 berechnet) ein umfassenderer Begriff. Sie beinhaltet die Wohnfläche, aber zusätzlich auch Flächen, die einem bestimmten Zweck dienen, aber nicht zum dauerhaften Wohnen gedacht sind. Dazu zählen zum Beispiel Keller- und Abstellräume, Heizungsräume oder auch Balkone und Terrassen, die hier oft zu 100 % eingerechnet werden.

Was zählt zur Wohnfläche? Ein detaillierter Blick in die Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die alles entscheidende Frage ist natürlich: Was messe ich mit und was lasse ich weg? Die Antwort darauf liefert die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist der gängige Standard und schafft Klarheit.

Diese Räume zählen zu 100 % zur Wohnfläche:

(Voraussetzung: Raumhöhe von mindestens 2 Metern)

• Wohn- und Schlafzimmer
• Kinder- und Gästezimmer
• Küche und Bad
• Flure
• Esszimmer
• Abstellräume innerhalb der Wohnung

Diese Flächen zählen nur anteilig:

(Hier liegt oft großes Sparpotenzial)

• 50 % Anrechnung: Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern (typisch für Dachschrägen).
• 25 % Anrechnung (in der Regel): Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. In besonderen Fällen kann hier auch bis zu 50 % angesetzt werden, die 25 % sind aber die übliche Praxis.

Diese Bereiche gehören nicht zur Wohnfläche:

• Kellerräume
• Abstellräume außerhalb der Wohnung (z. B. im Keller oder auf dem Dachboden)
• Waschküchen und Heizungsräume
• Garagen
• Treppenhäuser und gemeinschaftliche Flure
• Flächen mit einer Deckenhöhe von weniger als 1 Meter

Gut zu wissen: Schornsteine, Säulen oder Vormauerungen werden nur dann von der Grundfläche abgezogen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

So berechnet man die Wohnfläche richtig: 2 Beispiele aus der Praxis

Theorie ist gut, Praxis ist besser. Hier zwei typische Fälle:

Ein Blick in den Mietvertrag schafft Klarheit über die vereinbarte Berechnungsgrundlage. Denn neben der verbraucherfreundlichen WoFlV existiert auch die DIN-Norm 277.

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Hierbei handelt es sich um die gängigste und für Mietende vorteilhafteste Methode. Nur wirklich „bewohnbare“ Flächen zählen, wobei Dachschrägen und Balkone nur anteilig berücksichtigt werden. Obwohl gesetzlich nur für den sozialen Wohnungsbau vorgeschrieben, wird sie fast immer auch für frei finanzierte Wohnungen angewendet.
• Berechnung nach DIN 277: Diese Norm kann zu einer deutlich höheren Quadratmeterzahl führen. Der Grund: Reine Nutzflächen wie Balkone werden voll angerechnet und Dachschrägen nicht berücksichtigt. Für die Mietberechnung ist diese Methode daher für die Mietpartei klar nachteilig.

Fehler in der Wohnfläche: Das ist wichtig 

Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: BGH VIII ZR 266/14) hat die Spielregeln klar definiert: Die frühere 10-Prozent-Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichungen ist abgeschafft. Das bedeutet: Jede Abweichung zählt und hat rechtliche Konsequenzen – für beide Seiten des Mietvertrags.

Die Perspektive von Mieterinnen und Mietern: Rechte bei einer zu kleinen Wohnung

Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist als im Vertrag steht, haben Mietende klare Rechte. Diese umfassen die Mietminderung, die Rückforderung überzahlter Beträge und bei erheblichen Abweichungen sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht.

• Mietminderung: Mietende haben das Recht, die Bruttomiete (Kaltmiete inkl. Nebenkosten) zu kürzen, und zwar genau um den Prozentsatz, um den die Wohnung kleiner ist.
• Rückzahlung: Zu viel gezahlte Miete und Nebenkosten können zurückgefordert werden. Dieser Anspruch gilt rückwirkend für bis zu drei Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem Mieterinnen und Mieter von der Abweichung erfahren haben.
• Außerordentliches Kündigungsrecht: Bei einer erheblichen Abweichung von mehr als 10 % hat die Mietpartei unter Umständen sogar das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Die Perspektive von Vermieterinnen und Vermietern: Pflichten und Risiken 

Für Eigentümerinnen und Eigentümer sind die Rechte der Mietparteien gleichzeitig unternehmerische Pflichten und Risiken. Eine fehlerhafte Angabe im Mietvertrag kann teure Folgen haben:

• Pflicht zur Duldung der Mietminderung: Stellt sich die Angabe als falsch heraus, müssen Vermietende die Mietkürzung akzeptieren.
• Risiko der Rückforderung: Vermietende können verpflichtet werden, überzahlte Beträge für Miete und Nebenkosten der letzten Jahre zu erstatten.
• Gefahr des Mieterverlusts: Im schlimmsten Fall führt eine fristlose Kündigung zum Verlust einer zuverlässigen Mieteinnahme.

Um solche Szenarien von vornherein zu vermeiden, ist Sorgfalt unerlässlich:
 

• Den richtigen Standard nutzen: Bei Berechnungen immer die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zugrunde legen.
• Professionell messen lassen: Die Kosten für ein Aufmaß durch ein Architekturbüro oder sachverständige Personen sind eine sinnvolle Investition in ein stabiles Mietverhältnis.
• Vage Angaben vermeiden: Ein „ca.“ im Vertrag schützt nicht verlässlich vor den Ansprüchen der Gegenseite.

So klar die Rechtslage ist, so oft kommt es in der Praxis zu Meinungsverschiedenheiten. Die eine Vertragspartei hat korrekt gemessen, doch das Ergebnis wird angezweifelt. Oder Vermieterinnen und Vermieter sehen sich mit einer unberechtigten Forderung konfrontiert. In solchen Fällen sind rechtsschutzversicherte Personen klar im Vorteil: Sie haben einen starken Partner an der Seite, der für Chancengleichheit bei der Rechtsdurchsetzung sorgt.

• Für Mietende: Weigert sich die Vermieterseite eine Mietminderung anzuerkennen, ist dies ein klassischer Fall für den Rechtsschutz. Der Wohnrechtsschutz hilft dabei, berechtigte Ansprüche ohne Kostenrisiko durchzusetzen und übernimmt im versicherten Leistungsfall Kosten für Anwalt, Gericht oder ein notwendiges Gutachten.
• Für Vermietende: Der Vermieterrechtsschutz schützt Vermieterinnen und Vermieter vor den finanziellen Folgen von Rechtsstreitigkeiten und unterstützt dabei, unberechtigte Forderungen abzuwehren oder eine Auseinandersetzung fair und rechtssicher zu klären.

Weiterführende Quellen: 

• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFIV)

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag ausschließlich der allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung darstellt oder ersetzt. Die hier geteilten Inhalte können eine individuelle und verbindliche rechtliche Prüfung durch eine/en Rechtsanwältin/Rechtsanwalt oder eine andere qualifizierte Beratungsstelle nicht ersetzen.

Der eingestellte Blogbeitrag wurde von unserer Partnerkanzlei ALEGOS Rechtsanwälte juristisch überprüft.