08.03.2021

Kann man den Mietvertrag ändern? In diesen Fällen ist es möglich

Auch im Mietrecht gilt: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Jedoch können bestimmte Lebenssituationen eine Änderung des Mietvertrages erfordern. Beispielsweise dann, wenn sich Paare trennen oder der neue Partner in die Mietwohnung einziehen soll. Doch wann genau ist eine Mietvertragsänderung notwendig? Muss der Vermieter dieser zustimmen und in welchen Fällen kann eine Änderung zum Mietvertrag einseitig vorgenommen werden?

Wann kann ein Mietvertrag geändert werden?

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag nur geändert werden, wenn beide Vertragsparteien zustimmen. Dabei ist keine der beiden Parteien dazu verpflichtet. Möchte ein Vermieter beispielsweise zu seinen Gunsten Änderungen am Mietvertrag vornehmen, ist er an das Einverständnis des Mieters gebunden.

Kann sich ein Mietvertrag automatisch ändern?

Ja. Es gibt verschiedene Gründe, aufgrund derer sich ein Mietvertrag automatisch ändert.

Bei Gesetzesänderungen

Nimmt der Gesetzgeber eine Gesetzesänderung vor, ändern sich betroffene Klauseln im Mietvertrag automatisch. Dazu muss der Mietvertrag nicht separat geändert werden, er bleibt in seinen weiteren Bestandteilen gültig.

Bei Hinnahme von vertragswidrigem Verhalten

Haben Mieter oder Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg vertragswidrig gehandelt und wurde dies von der anderen Seite stillschweigend toleriert, wird dies wie eine einvernehmliche Vertragsänderung gewertet. Duldet ein Vermieter beispielsweise die per Mietvertrag untersagte Gartennutzung seitens des Mieters über mehrere Monate hinweg, gilt diese Duldung als einvernehmliche Vertragsänderung – zugunsten des Mieters. Er darf den Garten – trotz einer gegenteiligen Klausel im Mietvertrag – auch weiterhin nutzen.

Bei unzulässigen Klauseln

Beinhaltet der Mietvertrag unzulässige Klauseln, sind diese ungültig. Sogar dann, wenn die Klauseln von beiden Vertragsparteien unterschrieben wurden. Unzulässige Klauseln sind beispielsweise:

 

Neuer Eigentümer = neuer Mietvertrag?

Gemäß § 566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Wird ein vermieteter Wohnraum verkauft, ändert sich am Mietvertrag nichts. Mieter können sich nach wie vor auf alle Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag berufen. Im Falle eines Besitzer- und damit verbundenen Vermieterwechsels kann der bestehende Mietvertrag vom neuen Vermieter nur dann aufgehoben, erneuert oder geändert werden, wenn der Mieter zustimmt.

Gemeinsamer Mietvertrag: Einer zieht aus – was nun?

Trennt sich ein zusammenlebendes Paar und stehen beide als Mieter im Mietvertrag, kann ein Partner nach der Trennung die Wohnung alleine übernehmen. Ein vertraglicher Anspruch auf die Wohnungsübernahme besteht jedoch nicht – diese erfordert die Zustimmung des Vermieters.

Eine Ausnahme gilt für verheiratete Paare, die sich im Scheidungsverfahren befinden oder bereits geschieden sind. Haben beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben und besteht Einigung, welcher Partner die Wohnung übernehmen soll, hat dieser gem. § 1568a BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die alleinige Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter ist zeitnah über die getroffene Entscheidung zu informieren.

Partner zieht ein: Mietvertrag muss nicht zwingend geändert werden

Das Mietrecht räumt den engsten Verwandten Privilegien ein. Das bedeutet: Wer seinen Ehepartner oder ein eigenes Kind in die Mietwohnung aufnehmen möchte, muss seinen Vermieter lediglich darüber informieren – nicht jedoch um Erlaubnis fragen. Folglich muss der Mietvertrag nicht geändert werden.

Möchte ein unverheiratetes Paar zusammenziehen, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Denn: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 371/02) ist ein Lebenspartner ein Dritter im Sinne des § 540 BGB.

Für den Einzug eines Partners gibt es drei Möglichkeiten:

  • Der Partner zieht ein und ist lediglich Bewohner, jedoch kein Mieter. Eine Änderung am Mietvertrag ist nicht notwendig.
  • Der Partner wird als gleichberechtigter Mieter in den Mietvertrag aufgenommen. Hierfür ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
  • Der Hauptmieter schließt mit Erlaubnis des Vermieters einen Untermietvertrag mit seinem Partner ab.

 

Mietvertrag: Veränderung bei befristetem Mietvertrag

Ein befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) endet üblicherweise zu einem vereinbarten Datum. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter jedoch eine Änderung des Mietvertrages verlangen, welche der Vermieter gem. § 575 Abs. 3 BGB erteilen muss:

  • Wenn der Befristungsgrund später als angenommen eintritt. In diesem Fall kann der Mieter eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum fordern.
  • Wenn der Befristungsgrund gänzlich entfällt, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

 

Bestehenden Mietvertrag ändern: Bei Mieterhöhung und Anpassung der Betriebskosten

Ein Vermieter darf die Miethöhe nur unter bestimmten Bedingungen ändern, beispielsweise, wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchführt oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erforderlich ist. In diesem Fall hat der Vermieter, sofern die Voraussetzungen vorliegen, das Recht die Zustimmung des Mieters einzufordern.

Zudem steht beiden Vertragsparteien zu, die im Mietvertrag vereinbarte Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlung nach einer Abrechnung schriftlich zu ändern.

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