Berechnung der Wohnfläche: Was zählt zur Wohnfläche?

Beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, bei der Nebenkostenabrechnung oder bei einer Mieterhöhung: Die Berechnung der Wohnfläche ist bei vielen Kostenfragen von Bedeutung. Doch häufig weicht die Quadratmeterzahl im Miet- oder Kaufvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann bares Geld sparen. Welche Räumlichkeiten zur Wohnfläche zählen, mit welchen Methoden die Wohnfläche korrekt ermittelt wird und was Mieter bzw. Käufer bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung tun können, fasst dieser Artikel zusammen.

Was ist unter der Wohnfläche zu verstehen?

Als „Wohnfläche“ ist die Summe aller anrechenbarer Grundflächen der Wohnräume einer Immobilie bezeichnet. Sie bildet eine wichtige Grundlage für die Berechnung der Miete, des Kaufpreises und bei der Ermittlung des Ertragswertes.

Auch beim Abschluss einer Gebäude- und Hausratversicherung ist die Wohnfläche bei der Beitragsberechnung ein entscheidender Faktor.

Was zählt zur Wohnfläche – und was nicht?

Welche Räumlichkeiten zur Wohnfläche gehören, ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (kurz: WoFIV) geregelt.

Gemäß WoFIV zählen folgende Räume voll zur Wohnfläche:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Gästezimmer
• Bad
• Küche
• Flur
• Abstellraum

Weist ein Raum eine Mindesthöhe von 2 Metern auf, so wird seine Grundfläche voll zur Wohnfläche angerechnet. Beträgt die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern (beispielsweise bei Räumen mit Dachschräge), fließt die Grundfläche des Raumes nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein. Eine Terrasse, Loggia oder ein Balkon werden üblicherweise mit einem Viertel zur Wohnfläche gezählt.

Nicht zur Wohnfläche gehören:

• Keller
• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Hausflur
• Heizungsräume
• Garagen
• Grundflächen mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter

Säulen, Pfeiler und Schornsteine werden nur hinzugerechnet, wenn ihre Grundfläche weniger als 0,1 m² beträgt und ihre Höhe unter 1,50 Meter liegt. Fenster-, Wand- und Türnischen werden berücksichtigt, wenn sie mindestens 13 cm tief sind und bis zum Boden reichen.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Berechnung der Wohnfläche kann mithilfe verschiedener Verfahren durchgeführt werden. Die Ergebnisse weichen teilweise stark voneinander ab – je nachdem, welches Verfahren angewendet wurde.

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Seit dem 1. Januar 2004 wird die Wohnfläche in der Praxis häufig nach den Vorgaben der WoFIV ermittelt. Zwar gelten diese Regelungen per Gesetz lediglich für Sozialwohnungen und für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, sie werden in der Praxis jedoch auch für andere Immobilien verwendet, sofern sich aus dem Mietvertrag keine anderslautende Berechnungsgrundlage ergibt.

Hier wird ausschließlich der Teil der Grundfläche einer Immobilie bewertet, der tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann – ein Vorteil für Mieter, denn mit dieser Methode wird ein vergleichsweise geringes Flächenergebnis erzielt.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 dient der Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Holzbau. Sie wird zur Ermittlung von Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen verwendet. Bei dieser Methode liegt die Quadratmeterzahl häufig über der eigentlichen Wohnfläche. Balkone und Terrassen werden voll eingerechnet. Aus diesem Grund ist die DIN 277 nur bedingt zur Wohnflächenberechnung geeignet. Vor allem Dachgeschosswohnungen weisen nach dieser Methode regelmäßig eine um bis zu 30 Prozent größere Wohnfläche aus als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Offizielle Wohnflächenberechnung: Selbst messen versus Gutachter

Die Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter ist der sicherste Weg, um zu einem exakten Ergebnis zu kommen. Dieser nutzt präzise technische Hilfsmittel und wendet vor Gericht anerkannte Berechnungsmethoden an.

Das eigenständige Vermessen der Wohnfläche ist eine preisgünstige Alternative – vor allem dann, wenn es um Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen geht.

Was tun bei fehlerhafter Wohnflächenberechnung?

Grundsätzlich gilt: Fehlerhafte Wohnflächenberechnungen sollten immer dem jeweiligen Ansprechpartner mitgeteilt werden. Dies kann beispielsweise der Versicherungsanbieter, aber auch der Vermieter sein.

Liegt eine Abweichung zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche vor, berechtigt diese den Mieter zur Mietminderung auf das tatsächliche Maß – und zwar rückwirkend auf bis zu drei Kalenderjahre. Zudem haben Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Wie hoch die Abweichung ist, spielt keine Rolle. Zur Berechnung der Miete, Betriebs- und Nebenkosten darf nur die tatsächliche Wohnfläche bewertet werden. Die bis 2015 geltende 10-Prozent-Regel in Bezug auf die tolerierbare Abweichung zwischen Mietvertrag und Realität wurde im Rahmen eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Az.: BGH VIII ZR 266/14) abgeschafft.