Gewerbliche Nutzung von Privat-Wohnraum: Wann Mietern Ärger droht

Beruf und Privatleben unter einem Dach: Immer mehr Mieter arbeiten in den eigenen vier Wänden. Doch wer seine Wohnung ohne Zustimmung gewerblich nutzt, riskiert Ärger mit dem Vermieter. Welche Regelungen der Gesetzgeber trifft, in welchen Fällen die gewerbliche Nutzung von Wohnraum der Zustimmung des Vermieters bedarf und welche Folgen eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Mietwohnung hat, zeigt dieser Artikel.

Darf ich meine private Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen?

Eine Mietwohnung darf vom Mieter nur vertragskonform genutzt werden. Ist im Mietvertrag beispielsweise festgehalten, dass eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wurde, muss der Vermieter einer gewerblichen Nutzung zustimmen.

Wann ist eine Vermietung gewerblich?

Der Begriff „gewerblich“ bezeichnet in diesem Zusammenhang alle beruflichen Tätigkeiten. Unabhängig davon, ob diese steuerlich als gewerblich, selbständig oder freiberuflich eingestuft werden.

Darf ich mein Wohneigentum als Büro nutzen?

Und wie sieht es mit Wohneigentum aus? Ein Gewerbe im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu betreiben, ist laut Baunutzungsverordnung verboten. Wohngebiete genießen einen hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen – welche sich durch eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum ergeben können. Kommunen gestatten regelmäßig Ausnahmen, sofern keine Störung der Nachbarschaft entsteht. Wer sich ein Büro im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung einrichten möchte, sollte sich folglich mit der zuständigen Gemeindeverwaltung in Verbindung setzen.

Mietwohnung gewerblich nutzen: Was erlaubt ist – und was nicht

Zwar ist für die gewerbliche Nutzung von vermietetem Wohnraum grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich, es gibt jedoch Ausnahmen. Laut eines BGH-Urteils ist sie entbehrlich, wenn die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt (Az.: VIII ZR 165/08). Dies gilt beispielsweise für:

• Journalisten
• Autoren
• Dolmetscher
• Gutachter
• Angestellte im Homeoffice

Tätigkeiten mit Außenwirkung muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden (vgl.: BGH-Beschluss v. 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13). Typische Beispiele sind Musikunterricht, Arztpraxen oder Handwerks-Bertriebe wie eine Schreinerei. Vor allem Tätigkeiten, die andere Mieter stören, muss ein Vermieter nicht genehmigen.

Mehr erfahren: Ab wann eine Ruhestörung eintritt, erklärt der Blogartikel „Ruhestörung – Rechte und Pflichten als Mieter“.

Unerlaubte gewerbliche Nutzung ist ein Kündigungsgrund

Die gewerbliche Nutzung einer privaten Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnräume dar (§§ 541, 543 Abs. 1 Nr. 2, 3 BGB), sofern der Vermieter nicht gefragt wird und zustimmt. Die Folge: Der Mieter darf abgemahnt werden. Setzt dieser den vertragswidrigen Gebrauch fort, ist eine Unterlassungsklage zulässig.

Auch eine Kündigung ist denkbar. Ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar, kann er fristlos kündigen. Beispiele hierfür: Der Mieter unterhält in der Wohnung ein Bordell, Tonstudio oder Internetcafé. Eine solch intensiv störende gewerbliche Nutzung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

Zudem kann er Schadenersatz verlangen. Etwa, wenn andere Mieter aufgrund der Störungen eine Mietminderung fordern.

Gewerbliche Nutzung: Kundenbesuch ist zulässig

Doch was gilt für berufliche Tätigkeiten, die zwar eine Außenwirkung haben, aber niemanden stören? In diesen Fällen erkennen Gerichte einen Anspruch des Mieters auf Gestattung der gewerblichen Nutzung aus Treu und Glauben an (§ 242 BGB), sofern:

• der Wohnraum nicht übermäßig stark abgenutzt wird
• das Mietobjekt den Wohncharakter nicht verliert
• eine Störung von Nachbarn ausgeschlossen ist

Die Beweispflicht liegt beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass die gewerbliche Tätigkeit mehr stört als die übliche Nutzung der Wohnung. Bekommt ein Mieter beispielsweise ein- bis zweimal pro Woche Kundenbesuch, ist dies mit normalem Privatbesuch vergleichbar. Dem Vermieter entsteht kein Schaden. Er hat die gewerbliche Nutzung zu tolerieren.

Sonderfall: Feriengäste

In Zeiten von Airbnb stellen sich viele Mieter die Frage: Darf ich meine Wohnung an Feriengäste vermieten? Grundsätzlich ja, denn auch Touristen nutzen die Räumlichkeiten – wie im Mietvertrag vereinbart – zum Wohnen.

Allerdings sind die gesetzlichen Bestimmungen der Stadt bzw. Gemeinde zu beachten. Lokale Baugesetze, Gewerbebestimmungen oder Zweckentfremdungsverbote können der Ferienvermietung im Wege stehen.

Diese Verbote treffen nicht nur den Mieter, sondern auch den Vermieter. Genehmigt er seinem Mieter die Vermietung an Touristen entgegen geltender Bestimmungen, droht ein Bußgeld – je nach Kommune i.H.v. bis zu 500.000 Euro pro Wohneinheit.