Mietsachschaden: Wann haben Vermietende Recht auf Schadensersatz?

Was ist ein Mietsachschaden?

Wer eine Immobilie anmietet, mietet fest verbaute Mietsachen mit. Zu diesen zählen unter anderem:

• Wände, Fenster und Türen
• Böden, wie Fliesen, Parkett und Laminat
• Sanitäranlagen, wie Waschbecken, Badewanne und Toilette
• Einbauküchen
• Einbauschränke
   

Werden diese beschädigt, entsteht ein sogenannter Mietsachschaden.

Auch Schäden, die durch Haustiere verursacht wurden, gelten als Mietsachschäden. Sie sind – bei zahmen Haustieren wie Katzen, Fischen und Vögeln – wie andere Mietschäden durch die private Haftpflicht abgedeckt. Mietsachschäden durch Hunde werden üblicherweise jedoch nur von einer Tierhalterhaftpflicht übernommen.

Wichtig: Fernseher, Möbel und andere bewegliche Sachen zählen nicht zur Mietsache. Werden diese beschädigt, ist dies ein Fall für die Hausratversicherung.

"Echter" Mietsachschaden vs. Verschleiß

„Echte“ Mietsachschäden sind von bloßen Verschleißerscheinungen zu unterscheiden.

Mit der Zeit nutzt sich eine Mietsache inklusive der darin befindlichen Einrichtung ab. Die Kosten für Abnutzung und Verschleiß sind üblicherweise durch die Miete abgedeckt. Klassische Abnutzungen sind zum Beispiel abgetretene Teppiche, leicht verschmutzte Tapeten und Druckstellen im (Teppich-)Boden.

Auch herkömmliche Bohr- und Dübellöcher muss der Vermieter akzeptieren, sofern im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Lediglich in Fällen, in denen die Mietpartei aufwendig und mehrfach bohrt, kann die vermietende Person nach Ende des Mietverhältnisses Reparatur oder Schadenersatz fordern.

Mietsachschaden und Schadenersatz: Die Rechtsgrundlage

Für echte Mietschäden müssen Mietparteien aufkommen. Eine entsprechende Regelung findet sich in § 280 Abs. 1 BGB. Demzufolge können Vermietende immer dann Schadenersatz verlangen, wenn Mietende eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzen. Mit Hilfe einer zuverlässigen Vermieter-Rechtsschutzversicherung können Vermietende berechtigte Ansprüche rechtlich durchsetzen. 

Mietparteien sind auf Grundlage des Mietverhältnisses nicht nur zur Zahlung der Miete (§ 535 BGB), sondern auch zum Schutz und zur Fürsorge hinsichtlich der Mietsache verpflichtet. Sie müssen die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und Handlungen unterlassen, die zu Schäden führen können.

Wissenswert: Bei Mietrückständen dürfen Gegenstände der Mietpartei gepfändet werden.

Wer beispielsweise Rotwein verschüttet oder ein Glas fallen lässt und auf diese Weise die Fliesen beschädigt, verletzt diese Pflicht – und muss für den entstandenen Schaden haften.

Wie können Vermietende bei einem Mietschaden Schadenersatz fordern?

In der Praxis fallen Mietsachschäden regelmäßig erst beim Auszug der Mietpartei auf – obwohl diese verpflichtet ist, Schäden unverzüglich zu melden (§ 536c BGB).

Wer als Vermieterin oder Vermieter feststellt, dass Mietsachschäden vorliegen, kann Schadenersatzansprüche geltend machen. Das geht auch ohne vorherige Fristsetzung, wie der BGH im Jahr 2018 entschied (Az.: VIII ZR 157/17).

Wie viel Schadensersatz muss bei einem Mietsachschaden gezahlt werden?

Bei der Berechnung des Schadenersatzes muss zwingend ein Abzug „Neu für Alt“ erfolgen. Den Mietenden dürfen nicht Originalkosten, sondern lediglich der Zeitwert der beschädigten Mietsache in Rechnung gestellt werden. Dieser ist in der Praxis für Laien nur schwer zu ermitteln. Aktuelle Urteile geben eine erste Orientierung:

So haben Gerichte beispielsweise entschieden, dass ein Parkettboden nach 12 Jahren abgeschliffen werden muss. Entsteht nach 6 Jahren ein Mietschaden, muss die Mietpartei lediglich die Hälfte der Kosten für einen Abschliff übernehmen.