Nebenkostenabrechnung prüfen: Genau hinsehen lohnt sich!

Wenn die Abrechnung vom Vermieter in der Post ist, bedeutet das oft, dass eine Nachzahlung ansteht. Doch bevor Sie diese seufzend überweisen, lohnt sich vielleicht die genaue Prüfung der Nebenkostenabrechnung. Eventuell ist Ihrem Vermieter ein Fehler unterlaufen?

Wenn Ihnen die Nebenkosten außergewöhnlich hoch erscheinen, etwa weil sie im Vergleich zu den Vorjahren unverhältnismäßig stark angestiegen sind, könnte ein Rechenfehler vorliegen. Außerdem kann eine Nebenkostenabrechnung nicht nur inhaltlich, sondern auch formal fehlerhaft sein – hier lohnt sich unter Umständen ebenfalls ein genauer Blick. Wenn Sie also den Verdacht haben, dass Ihre Nebenkostenabrechnung nicht korrekt ist, könnten Sie zum Beispiel:

Fakten prüfen

Werfen Sie einen Blick in den Mietvertrag: Darin sollte stehen, ob und inwiefern Sie zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet sind. Betriebskosten, die im Mietvertrag nicht erwähnt sind, müssen Mieter nicht tragen. Auch der Schlüssel, nach dem die Kosten auf die einzelnen Wohnungen umgelegt wurden, sollte im Mietvertrag festgelegt sein – meistens wird nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch abgerechnet. Die vertraglich festgelegte Umlageart kann nicht einfach so verändert werden.

Übrigens: Wie genau eine Abrechnung aussehen muss, ist nicht vorgeschrieben. Aber sie sollte verständlich und rechnerisch nachvollziehbar sein! Und wurde im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, gibt es weder Nachforderungen noch Rückzahlungen. Doch obwohl die Betriebskostenpauschale für den Vermieter eigentlich unkomplizierter ist, gilt diese Lösung eher als Ausnahme.

Rechenschritte kontrollieren

Prüfen Sie als Nächstes, ob die Nebenkostenabrechnung die folgenden Fragen beantwortet:

• Wie hoch sind die Gesamtkosten für das komplette Mietshaus?
• Wurden diese Kosten nach dem Schlüssel verteilt, der im Mietvertrag steht?
• Wie hoch ist der Kostenanteil für Ihre Wohnung?
• Wurden Ihre Nebenkostenvorauszahlungen korrekt angerechnet?

Falls Sie im Laufe des Abrechnungszeitraums ein- oder ausgezogen sind, sollten Sie darüber hinaus prüfen, ob die Kosten korrekt auf Ihre tatsächliche Mietdauer angerechnet wurden.

Vergleich mit dem Vorjahr

Natürlich gibt es immer mal wieder leichte Schwankungen, etwa bei den Energiekosten. Doch wenn die Preise im Vergleich zur Vorjahresrechnung extrem stark abweichen, sollten Sie genauer hinschauen: Tauchen auf der Jahresabrechnung plötzlich Betriebskosten auf, die im Vorjahr nicht dabei waren, dürfen Sie misstrauisch werden. Gleiches gilt, wenn die angegebene Gesamtwohnfläche plötzlich geringer ist – denn das könnte ein Anzeichen dafür sein, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen auf die Mieter verteilt hat, anstatt sie selbst zu tragen.

EXTRATIPP: Was heißt „fristgerecht“?

Bis wann die Nebenkostenabrechnung vorliegen muss, ist gesetzlich genau geregelt: nämlich höchstens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Abrechnung für das Jahr 2017 zum Beispiel wird also spätestens zum 31.12.2018 fällig (§ 556 III BGB). Geht das Schreiben Ihres Vermieters erst später ein, sind Sie nicht mehr zum Nachzahlen verpflichtet. Steht Ihnen aber ein Guthaben zu, verfällt dies selbstverständlich nicht!

Falls Sie einen Fehler vermuten, zahlen Sie am besten unter Vorbehalt oder behalten den strittigen Teil des geforderten Betrags zurück. Natürlich ist der Vermieter darüber zu informieren, dass Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind.

Zwölf Monate Zeit für den schriftlichen Widerspruch

Laut Gesetz haben Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung die Möglichkeit, ausführlich Widerspruch einzulegen – am besten per Einschreiben mit Rückschein. Idealerweise fügen Sie dem schriftlichen Widerspruch eine Kopie der Nebenkostenabrechnung bei und markieren darauf die beanstandeten Posten. Bitte vergessen Sie nicht, dem Vermieter eine Frist zu setzen für die Klärung der strittigen Punkte. Schafft er es nicht, die Abrechnung zu überprüfen, bevor die zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums verstrichen sind, müssen Sie für die entsprechenden Posten keine Nachzahlung mehr leisten – sie entfällt dann ersatzlos.

Wenn der Vermieter die Korrektur verweigert oder den Sachverhalt nicht verständlich erklären kann, kommen Sie eventuell alleine nicht weiter. Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie von einem Rechtsanwalt beraten lassen – in solchen Fällen zahlt sich einmal wieder eine gute Rechtsschutzversicherung aus.