Wohnung untervermieten: Was muss beachtet werden?

Untermiete erlaubt: In diesem Fall braucht es keine Erlaubnis des Vermieters

Es gibt auch Gründe, bei denen eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermietenden möglich ist. Beispielsweise wenn nahe Familienangehörige mit in die Wohnung ziehen. Falls das außerdem nur vorübergehend passiert, wird gar nicht erst von Untermiete gesprochen. Falls eine Person länger als sechs Wochen bleibt, ist es jedoch von Vorteil den Vermietenden entsprechend in Kenntnis zu setzen. Übrigens: Freund oder Freundin zählen nicht als nahe Angehörige. In diesem Fall muss die Erlaubnis des Vermietenden eingeholt werden.

Wohnung untervermieten: Was ist zu beachten?

Wer eine Untervermietung beabsichtigt, muss den Vermietenden in einem formlosen Schreiben unter Angabe von berechtigten Gründen über das Vorhaben informieren und um Erlaubnis bitten. Die sogenannte Gebrauchsüberlassung an Dritte ist in § 540 BGB geregelt.

Um eine Erlaubnis des Vermietenden zu erhalten, ist es in der Regel notwendig, nähere Angaben zu der Person, an die Wohnraum untervermietet werden soll, zu tätigen. Dazu zählen beispielsweise Name, Beruf und die beabsichtigte Dauer der Untervermietung. Informationen zu den Einkommensverhältnissen oder der Kreditwürdigkeit von Untermietenden hingegen sind nicht erforderlich.

Wird eine Erlaubnis erteilt, dann sollte die Untervermietung klar geregelt sein: Am besten durch einen Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermietendem, dem die schriftliche Erlaubnis des Vermietenden beigefügt werden sollte.

Unser Tipp: Der DEURAG Wohnrechtsschutz steht Mietern bei der Durchsetzung Ihrer Rechte rund ums Wohnen zur Seite, zum Beispiel wenn Vermietende die Untervermietung unbegründet ablehnen.  

Untermietvertrag: Rechte und Pflichten

Grundsätzlich hat der Hauptmietvertrag nichts mit dem Untermietvertrag zu tun. Stattdessen sind das zwei Mietverträge, die unabhängig voneinander bestehen: Der Vertrag zwischen dem Vermietenden und dem Mietenden sowie dem Mietenden und dem Untermietenden. Bei einem Untermietvertrag steht also der Hauptmietende auch weiterhin dem Vermietenden gegenüber in der Verantwortung. Das betrifft nicht nur Schäden, sondern natürlich auch die Zahlung der Miete.

Mit einem Untermietvertrag verpflichtet sich der Hauptmietende dazu, einem Untermietenden die Wohnung oder Teile der Wohnung zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Untermietende zu Mietzahlungen.

Folgende Punkte sollte ein Untermietvertrag enthalten:

• Namen der Vertragsparteien
• Genaue Bezeichnung der Wohnung
• Miete, Nebenkosten sowie Kaution
• Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses
• Unterschriften der Vertragsparteien

Im Untermietvertrag wird zudem geregelt, ob es sich um eine befristete oder unbefristete Untermiete handelt. Bei einer Befristung müssen Mietbeginn und -ende aufgeführt und begründet sein. Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen, die unbedingt einzuhalten sind.

Übrigens: Vermietende sind dazu berechtigt, eine Mieterhöhung wegen Untervermietung zu verlangen. Diese ist allerdings nur rechtens, wenn mehr Personen in der Wohnung leben als vorher und es zu einer erhöhten Abnutzung der Mietsache kommt. Das gilt auch, wenn die Nebenkosten wie Strom oder Wasser pauschal abgeführt werden.

Wohnung untervermieten: Können Untermieter die Wohnung übernehmen?

Problematisch kann es werden, wenn dem Hauptmietenden vom Vermietenden wirksam gekündigt wird, während der Untermietende einen unbefristeten Mietvertrag hat. Muss dieser nun vor der eigentlichen Kündigungsfrist ausziehen, können Kosten für dessen Umzug auf den Hauptmietenden zukommen. Auch ein Kostenausgleich für eine eventuell höhere Miete, die zu zahlen ist, ist nicht unüblich. Daher empfiehlt es sich im Untermietvertrag festzuhalten, dass der Untermietvertrag endet, sobald der Hauptmietvertrag endet.

Kündigt der Hauptmietende, muss in der Praxis auch der Untermietende ausziehen. Bei einem unbefristeten Untermietvertrag, muss dem Untermietenden demnach durch den Hauptmieter ebenfalls gekündigt werden. Ein Recht darauf, den Mietvertrag als Hauptmieter zu übernehmen, gibt es nicht. Jedoch können Untermieter als Nachmieter vorschlagen werden.

Untervermietung verboten: Wann können Vermieter die Untermiete verweigern?

Eine Untervermietung kann durch den Vermieter verweigert werden, wenn:

• die Wohnung durch die Aufnahme eines Untermietenden überbelegt wäre. Gerichte haben entschieden, dass jedem Mietenden eine Mindestwohnfläche von 8 bis 10 m² gewährt werden muss.
• die Sorge begründet ist, dass der Untermietende sich nicht an die Hausordnung hält.
• der Untermietende in den gemieteten Räumen ein Gewerbe mit Kundenverkehr ausübt – das bedeutet eine Zweckentfremdung der Wohnung.
• eine Vermietung an Touristen, z. B. über Airbnb stattfindet. Das zählt zur gewerblichen Vermietung und ist unzulässig.

Rechtsfolgen für unerlaubte Untervermietung

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert nach § 543 Abs. 2 BGB eine fristlose Kündigung. Allerdings kann diese erst nach einer Abmahnung erfolgen, durch die der Vermietende den Mietenden dazu auffordert, die Untermiete zu beenden.

Wenn der Vermietende allerdings die Anfrage auf Untervermietung ohne Begründung ablehnt oder keine Rückmeldung gibt, bleibt die Untervermietung ohne Rechtsfolgen. Sofern rechtzeitig um Erlaubnis gebeten wurde die Untermiete anmelden zu dürfen, darf darüber hinaus keine außerordentliche Kündigung erfolgen. (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10).

Falls der Vermietende über Art und Umfang der Untermiete getäuscht wurde, darf dieser Mietenden und Untermietenden kündigen.