Kündigungsverzicht im Wohnungsraummietrecht

Üblicherweise können Mietverträge für Wohnraum unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen gemäß § 573 c BGB gekündigt werden. Für Mieter betragen diese seit dem 1.9.2001 mindestens drei Monate. Für den Vermieter gelten, neben der Pflicht zur Begründung, mindestens drei Monate Kündigungsfrist, wobei diese Kündigungsfrist sich jedoch mit längerem Bestehen des Mietvertrags verlängert. Möchten die Parteien für einen bestimmten Zeitraum die Möglichkeit zur Kündigung ausschließen, kann ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart werden. Der Kündigungsverzicht findet sich in Mietverträgen sowohl als beidseitiger Kündigungsausschluss für Mieter und Vermieter wie auch als einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters oder als Kündigungsverzicht durch den Mieter. Jedoch halten viele der aufgesetzten Klauseln einer inhaltlichen oder formalen Prüfung nicht stand – mit dem Ergebnis, dass der vereinbarte Kündigungsausschluss unwirksam ist.

Kündigungsverzicht in Mietverträgen

Für beide Parteien gibt es Gründe, die einen Kündigungsverzicht vorteilhaft erscheinen lassen: Der Vermieter möchte einen häufigen Mieterwechsel umgehen, der Mieter möchte sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf absichern. Damit der vereinbarte Kündigungsverzicht wirksam ist, sollten beim Vertragsabschluss mehrere Dinge beachtet werden. So darf im Regelfall kein Kündigungsverzicht für den Mieter vereinbart werden, der für einen Zeitraum länger als vier Jahre ab Unterzeichnung des Vertrags gilt. Der Deutsche Mieterbund rät ohnehin nur zum Kündigungsverzicht, wenn der Mieter eine Eigentumswohnung mit erhöhtem Kündigungsrisiko mietet. Außerdem gelten für bestimmte Bevölkerungsgruppen kürzere zulässige Zeiträume für die Dauer des Kündigungsverzichts: Studenten beispielsweise dürfen, da sie besonders flexibel und mobil sein müssen, noch nicht einmal auf einen zwei Jahre dauernden Kündigungsausschluss festgelegt werden.

Wie kann ein Kündigungsverzicht umgangen werden?

In vielen Fällen ist trotz schriftlicher Fixierung im Mietvertrag der Kündigungsverzicht unwirksam. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn im Formularvertrag ein Kündigungsausschluss festgelegt wurde, der länger als für die zulässige – von der Rechtsprechung etablierte – Höchstdauer von vier Jahren gelten soll. Folge ist dann jedoch nicht, dass der Kündigungsverzicht nur vier statt beispielsweise fünf Jahre gilt, sondern die entsprechende Klausel verliert zur Gänze ihre Wirksamkeit: Der Mietvertrag ist dann wie ein Mietvertrag ohne Kündigungsverzicht zu behandeln, der mit der üblichen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden kann. Zu beachten ist bei der Berechnung der vier Jahre, dass diese nicht ab Wohnungsübergabe, sondern mit dem Datum des Abschlusses des Mietvertrags gezählt werden.

Eine weitere Möglichkeit, wenn man einen Kündigungsverzicht umgehen möchte, besteht darin, von sogenannten Sonderkündigungsrechten Gebrauch zu machen. Verweigert beispielsweise der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung an Dritte, steht dem Mieter laut § 540 Abs. 1 S. 2 BGB das Recht zur außerordentlichen Kündigung, allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, zu. Denkbar ist auch ein Aufhebungsvertrag, mit dem das Mietverhältnis trotz gültigem Kündigungsverzicht beendet werden kann. Hier müssen sich jedoch beide Parteien einigen – oft lässt sich das mit der Stellung eines geeigneten Nachmieters erreichen.

Außerordentliche Kündigung trotz Kündigungsverzicht

Wird ein beidseitiger oder einseitiger Kündigungsverzicht formuliert, wirkt sich dieser immer nur auf die ordentliche Kündigung aus. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von einem Kündigungsausschluss im Mietvertrag nicht berührt. Somit besteht auch bei einem wirksamen und rechtskräftig vereinbarten Kündigungsverzicht die Möglichkeit, das Wohnraummietverhältnis mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (entsprechend § 543 BGB, § 569 BGB) zu beenden. Jedoch ist eine außerordentliche Kündigung nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB gegeben ist – zum Beispiel, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete über mehr als zwei Monate in Verzug gerät.