19.03.2018

Was tun bei Mietausfall und Mietrückständen? Das sind die Rechte des Vermieters

Mietausfall – das hat jetzt gerade noch gefehlt. Dabei haben die neuen Mieter so sympathisch und zahlungsfähig gewirkt und trotzdem sind sie im Mietrückstand.

Ob unregelmäßige, geringere oder komplett fehlende Mieteinnahmen, für Eigentümer sind Mietzahlungen notwendig, denn sie sollen die Finanzierung der Immobilie oder vielleicht sogar die Altersvorsorge sichern. Wer allerdings seine Rechte als Vermieter kennt, kann ohne viel Aufwand gegen Mietschulden vorgehen. Wie das geht, erklärt dieser Artikel.

Mietschulden: Was tun als Vermieter?

Vielleicht ist ja nur bei der Bank etwas schiefgelaufen, der Mieter hat sein Konto gewechselt oder war krank? Bevor die erste Zahlungserinnerung verschickt wird, empfiehlt sich ein persönliches Gespräch – vor allem bei langjährigen Mietern, die bisher nie Probleme gemacht haben. Auf diese Weise lässt sich in vielen Fällen das Problem bereits klären. Vielen Mietern ist das Versäumnis außerdem unangenehm, daher melden sie sich bereits nach kurzer Zeit selbst beim Vermieter, um den Mietrückstand auszugleichen.

Mietrückstand: Mahnung

Wenn diese Methode nicht funktioniert, gilt es, dem Mieter nachdrücklicher mitzuteilen, dass dieser im Verzug ist und unverzüglich zahlen muss. Um den Mietrückstand einzufordern eignet sich das Mahnschreiben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 556b Abs. 1 die Fälligkeit der Miete. Demnach tritt ein Mietrückstand bereits am dritten Werktag eines Mietzeitraums ein. Im Fall von Mietrückständen erfolgt die erste Mahnung an den Mieter als eine freundliche Erinnerung mit einem festen Zahlungsziel von maximal fünf Werktagen. Dies dient als rechtliche Grundlage, falls der Vermieter beweisen muss, dass alle Fristen eingehalten und der Mieter informiert wurde. In den meisten Fällen ist die erste Mahnung ausreichend und führt zur Tilgung der offenen Mietzahlungen.

Falls dies nicht passiert, ist es wichtig sowohl die erste als auch die folgende Mahnung mit Datumsangabe und allen formalen Kriterien, wie Name und Anschrift des Mieters, offene Summe und ursprüngliches Fälligkeitsdatum, zu übergeben.

Bei der zweiten Mahnung kann der Druck noch etwas mehr erhöht werden. Durch das Versenden per Einwurf-Einschreiben erhalten Vermieter außerdem den Beweis, dass die Zustellung der Mahnung erfolgreich war. So können Mieter im Nachhinein nicht behaupten, dass diese auf dem Postweg verloren gegangen seien.

Es gibt allerdings auch Mieter, die regelmäßig säumig sind. Hier bietet eine Abmahnung die Möglichkeit, darauf hinzuweisen, dass dieses Verhalten einen Vertragsverstoß darstellt und zu einer Kündigung führen kann. Sollte ein Mieter regelmäßig und bewusst den Mietzahlungen nicht oder nur teilweise nachkommen, ist es für den Vermieter wichtig schnell und präzise zu handeln, um den Mietausfall so gering wie möglich zu halten.

Letzte Möglichkeit bei Mietrückstand: Kündigung

Mieter, die dauerhaft nicht zahlen wollen oder können, möchten die meisten Vermieter loswerden.

Natürlich muss die Kündigung formell korrekt sein. Die Form und der Inhalt der Kündigung regelt das BGB § 568:

  • Sie muss schriftlich per Brief zugestellt werden (nicht per E-Mail oder Fax)
  • Der Kündigungsgrund muss genannt werden
  • Bei mehreren Mietern muss sie sich an jeden einzelnen richten
  • Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben

 

Gut zu wissen: Sowohl Langzeitmieter als auch Senioren haben keine Sonderrechte, was die Kündigung betrifft.

Dem Mieter fristlos kündigen: Wann ist das möglich?

Einer ordentlichen Kündigung geht die Abmahnung voraus. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. In bestimmten Fällen ist sogar die außerordentliche, d. h. fristlose Kündigung eine Option. Hierfür sieht das Gesetz zwei Kündigungsgründe vor:

  • Zahlungsverzug
    Wenn die Mietzahlung zweimal in Folge komplett oder zumindest zu einem „nicht unerheblichen Teil“ ausbleibt. In diesem Fall muss zuvor nicht einmal abgemahnt werden.
  • Unpünktliche Zahlung
    Wenn der Mieter regelmäßig mit erheblicher Verspätung von Tagen oder gar Wochen bezahlt. Bei dieser Variante gilt: Der Vermieter sollte zuvor mindestens einmal abmahnen.

     

In dem § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs lautet es zur fristlosen Kündigung dazu:

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn …

3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
[…]


Vor allem im § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB ist zu erkennen, dass eine fristlose Kündigung aufgrund von einem Mietrückstand nur unter ganz speziellen Voraussetzungen erfolgen kann. Denn erst ab einer gewissen Summe der Mieten über einen bestimmten Zeitraum gilt dies als außerordentlich wichtiger Kündigungsgrund.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand – kann man sich durch Nachzahlung retten?

Wurden zwei Mahnungen ignoriert und der Zahlungsaufforderung nicht fristgerecht nachgekommen, hat der Mieter in beiden Fällen noch die Chance, einer fristlosen Kündigung entgegenzuwirken. Durch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist es dem Mieter möglich mit einer Zahlung sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Ansprüche, somit nach Zustellung der Klage an den Mieter, eine außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen. Achtung: Dies funktioniert jedoch nur ein einziges Mal in zwei Jahren.

Gut zu wissen:  Im Falle einer ordentlichen Kündigung ist die Schonfristzahlung nicht mehr möglich, außer der Mieter kann beweisen, dass die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit Fremdverschulden war. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen, kündigen nicht nur fristlos, sondern außerdem auch ordentlich. In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung in jedem Fall räumen, trotz Schonfristzahlung, und zwar nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Widerruf Wohnungskündigung: Hinweisen oder nicht?

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, den Mieter in der Kündigung auf sein Widerrufsrecht laut § 574 BGB hinzuweisen. Dennoch ist es sinnvoll, dies zu tun. Denn ohne diesen Hinweis wäre ein Widerspruch sogar noch während eines eventuellen Räumungsprozesses möglich und würde den ganzen Vorgang unnötig in die Länge ziehen.

Mit speziell auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnittenen Versicherungen können die Risiken extrem minimiert werden. Sinnvoll sind beispielsweise

  • Mietausfallversicherung: Siespringt ein, wenn Mieter nicht zahlen, und gibt damit Planungssicherheit
  • Mietnomadenversicherung: Tritt bei entstandenen Sachschäden und Folgekosten ein. Welche Handhabe Vermieter im Falle von Mietnomaden haben, erläutert unser Artikel zum Thema „Mietnomaden“.
  • Rechtsschutzversicherung: Übernimmt die Kosten des Räumungsprozesses und die Anwaltsgebühren

Rechtsschutztipp

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Ganz gleich, ob es um eine verpachtete Wohneinheit, ein unbebautes Grundstück oder eine vermietete Garage geht: Mit dem Vermieterrechtsschutz sind Sie als privater Vermieter umfassendend abgesichert.

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Es folgt der Mietausfall: Wer zahlt dafür?

Nach einer fristlosen Kündigung steht die Wohnung spontan leer. Wird diese nicht direkt neu vermietet, entstehen für den Vermieter hohe Mietausfälle, für die der Mieter aufkommen muss. Der Schaden ist bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zu ersetzen.

In beiden Fällen gilt: Der Vermieter kann die Zahlungen für den Zeitraum fordern, zu dem der Mieter den Mietvertrag hätte kündigen können. Besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, gilt die festgelegte Kündigungsfrist.

Mietausfall durch fehlendes Mietinteresse

Besteht der Grund für das Leerstehen der Wohnung darin, dass keine oder keine geeigneten Nachmieter gefunden werden konnten, muss der Vermieter in der Lage sein, das zu beweisen sowie auch, dass die Wohnung direkt nach der Rückgabe zur Vermietung angeboten wurde.

Mietausfall durch Renovierung

Der Mieter hat die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen, sodass eine sofortige Weitervermietung ausgeschlossen ist? Auch in diesem Fall kann der Vermieter den Ausgleich des Mietausfalls fordern. Es gilt dann zu beweisen, dass bei einem wohnlicheren Zustand Mietinteresse bestanden hätte. Wird die Wohnung zeitig nach der Renovierung weitervermietet, gilt dies bereits als Beweis.

Gut zu wissen: Viele Mieter wollen in solchen Fällen die Mietkaution verrechnen lassen. Ob das möglich ist, kann der Vermieter individuell entscheiden. Auch vom Vermieterpfandrecht kann unter Umständen Gebrauch gemacht werden, wenn Mietschulden bestehen.

Mietausfallwagnis

Nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz § 29 ist die Mietausfallwagnis die “Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht”. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder ein finanzieller Engpass können Gründe dafür sein. Für den Vermieter spielt dann nicht nur der Verlust der Mieteinnahmen eine Rolle, sondern auch mögliche Verfahrens- und Vollstreckungskosten sowie Kosten für die Aufhebung des Mietverhältnisses, Rechtsverfolgung oder Räumung.

Mietausfallwagnis berechnen: Mietausfälle lassen sich berechnen, dabei wird die durchschnittliche Höhe des Risikos errechnet. Das Risiko der Mietausfallwagnis hängt von vielen verschiedenen Umständen ab und wird in der Regel mit 2% der Jahresnettomiete bei Wohnimmobilien berechnet. Für Gewerbeimmobilien liegt der Prozentsatz bei etwa 4-5%. Vermieter können diese Summe zur Miete zurechnen, um das Mietausfallrisiko zu minimieren.

Mietausfallversicherung: Im Falle des Falles abgesichert

Beim nächsten Mieter wird alles anders? Darauf kann gehofft oder stattdessen lieber vorgesorgt werden. Um Probleme mit ausbleibenden Mietzahlungen von vorneherein zu vermeiden, hilft es folgendes zu beachten:

Bonität checken

Im Idealfall bringen potenzielle Mieter freiwillig eine Selbstauskunft mit, beispielsweise von einer Wirtschaftsauskunftei wie der Schufa. Aber auch ein Arbeitsvertrag oder eine Verdienstbescheinigung können wertvolle Hinweise über die Zahlungsfähigkeit liefern. Vermieter können aber auch selbst eine Personenauskunft für potentielle Mieter einholen. Im Rahmen der DEURAG Vermieterrechtsschutz können Vermieter diese zu attraktiven Sonderkonditionen über die Serviceleistung AuskunftPLUS einholen.

Bürgen einsetzen

Gerade bei jungen Mietern, die sich noch in der Ausbildung befinden oder nicht viel verdienen, mindert eine Elternbürgschaft das Mietausfallrisiko des Vermieters.

Versicherung abschließen

Eine Mietausfallversicherung gibt dem Vermieter finanzielle Planungssicherheit und garantiert die erwarteten Einnahmen langfristig.


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.