03.09.2018 – zuletzt aktualisiert am: 27.09.2021

Mietkaution & Kautionsrückzahlung: Richtig einzahlen und sicher zurückbekommen

Die Mietkaution ist bei Antritt eines Mietverhältnisses immer wieder ein leidiger Streitpunkt, bei dem die genaue Kenntnis der Gesetzeslage viel Ärger ersparen kann. Wann muss die Mietkaution bezahlt werden, wie hoch darf sie sein und wann darf die Kaution einbehalten werden? Dieser kleine Leitfaden soll die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mietkaution beantworten.

Mietkaution: Was ist eine Kaution und wie ist sie zu zahlen?

Die Mietkaution ist eine Art von Pfand, welchen der Mieter dem Vermieter aushändigt, damit dieser im Streitfall eine Sicherheit für die von ihm zur Verfügung gestellte Immobilie in der Hand hat. Die Kaution ermöglicht dem Vermieter ausstehende Mietzahlungen zu decken, Schäden an dem Mietobjekt zu beheben oder einen Aufschlag für erhöhte Betriebskosten zu berechnen. Aber wie viel Kaution ist üblich? Es gibt kein Gesetz, welches eine solche Kaution vorschreibt. Eine derartige Mietsicherheit ist dementsprechend nur gültig, wenn sie im Mietvertrag vermerkt ist. Nachträglich kann der Vermieter keine Kaution verlangen. Dabei ist die Höhe bei privaten Mietverträgen auf maximal drei Monatskaltmieten festgelegt (§ 551 Absatz 1 BGB). Im Fall von Schäden an dem Mietobjekt ist es oftmals schwer zu entscheiden, für welche der Mieter haftbar gemacht werden kann.

Kaution zahlen: Mietkaution in bar, überweisen und weitere Möglichkeiten

Die Übergabe der Mietkaution kann per Barzahlung erfolgen, per Überweisung oder Einzahlung oder mit einer Bürgschaft. Entscheidet sich der Mieter für eine Mietkautionsbürgschaft, ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet diese auch anzunehmen. Eine Form dieser Mietkautionsbürgschaft ist die Mietkautionsversicherung oder auch Kautionsversicherung. Diese übernimmt gegen einen Versicherungsbeitrag die Kaution und bürgt beim Vermieter. So wird die Kaution gezahlt, ohne dass der Mieter Geld in die Hand nehmen muss. Der Vermieter erhält von der Versicherung eine Bürgschaftsurkunde.

Eine weitere Möglichkeit die Kaution zu zahlen, ist ein eigenes Sparkonto mit einem Zugriffsrecht für den Vermieter einzurichten. Mit diesem Mietkautionskonto oder auch Mietkautionssparbuch, ist das Geld im Falle einer Insolvenz des Vermieters gesichert. Doch solche Sparbücher werden nicht mehr allzu gerne genutzt. Stattdessen wird immer öfter zu einem Mietkautionsdepot gegriffen. Hier hat der Mieter die Möglichkeit seine Kaution in Investmentfonds in Form von Fondsanteilen anzulegen. Das ist vor allem von Vorteil, da zu einem das Risiko in Fonds breit gestreut ist und zum andern die Kaution meist mehrere Jahre dort verweilt, sodass sich das Anlegen lohnt.

Die Kaution ist lediglich eine Mietsicherheit und gehört somit nicht dem Vermieter, weshalb dieser das Geld getrennt vom eigenen Vermögen verwalten muss und nicht zu persönlichen Zwecken nutzen darf. Auch bei Tagesgeld oder Fonds gilt: Die Mietkaution anzulegen ist mit dem Einverständnis des Mieters möglich, muss aber immer getrennt von anderen Geldern erfolgen.

Kaution in Raten zahlen: Geht das?

Wann muss die Kaution gezahlt werden? Eine Frage, bei der es wichtig ist, die rechtliche Grundlage zu kennen. Denn die meisten Vermieter verlangen ihr Geld nach Vertragsunterschrift oder kurz vor bzw. bei der Schlüsselübergabe. Obwohl sich diese Verfahrensweise für die Praxis durchgesetzt hat, sieht das Gesetz hier etwas anderes vor. Der Mieter ist nämlich berechtigt, die Kaution in drei Raten zu leisten (§ 551 Absatz 2 Satz 1 BGB).

Eine Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit den zwei folgenden Mietzahlungen. Dies kann auch nicht durch eine Klausel im Vertrag ausgeschlossen werden. Außerdem ist die Zahlung spätestens bis zu dem Termin erlaubt, an dem die Miete bezahlt wird, meist wird dafür im Vertrag der dritte eines Monats festgehalten. Die Fälligkeit der Ratenzahlungen richtet sich also nicht nach dem Datum im Mietvertrag, sondern nach dem Beginn des Mietverhältnisses.

Mietkaution Kredit: Finanzieren, wenn das Geld beim Umzug knapp ist

Durch die ständig steigenden Mieten kann es auch mal schnell schwierig werden neben all den Umzugskosten auch die Mietsicherheit aufzubringen. Die Kaution in Raten zahlen ist finanziell nicht möglich? Stattdessen könnte eine Finanzierung der Kaution die Lösung sein. Dispo- oder Ratenkredite können helfen, die Mietkaution zu zahlen. Für eine kurzzeitige Lösung eignet sich der Dispokredit. Ohne großen Aufwand lässt sich das Girokonto auch schnell mal überziehen. Aufgrund der hohen Zinsen sollte das Konto jedoch auch zeitnah wieder ausgeglichen werden. Mit einem Ratenkredit hingegen, kann sich die Kautionssumme von der Bank geliehen und in Raten zurückgezahlt werden. Zu bedenken ist dabei, dass durch die Summe der Raten jeden Monat weniger Geld zum Leben zur Verfügung steht.

Kaution nicht bezahlt: Fristlose Kündigung möglich?

Eine Kündigung aufgrund einer fehlenden Zahlung der Mietsicherheit ist generell möglich und seit 2013 gesetzlich geregelt. Sollte die Kaution nicht bezahlt werden, kann eine außerordentliche Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 a BGB seitens des Vermieters ausgesprochen werden. Diese kann aus gutem Grund erfolgen, sobald der Mieter mit der Mietkaution mindestens zwei Monatsmieten in den Rückstand gerät.

Gut zu wissen: Oft gerät der Kautionsrückstand in Vergessenheit. Der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mieter darauf hinzuweisen oder abzumahnen. Aus diesem Grund kann eine fristlose Kündigung für den Mieter auch schnell mal wie aus dem Nichts kommen.

Mietkaution zurückfordern

Wer nach dem Einzug plötzlich feststellt, dass noch Geld für zusätzliche Investitionen benötigt wird, der kann seine Mietkaution zurückfordern. Hierzu muss der Vermieter nach der grundsätzlichen Bereitschaft für einen Tausch durch eine andere Sicherheit befragt werden. Stimmt dieser zu, so lässt sich mit einer Mietkautionsversicherung eine Bürgschaftsurkunde anfordern, welche den Vermieter im Zahlungsausfall bis zur Höhe der Kaution absichert. Allerdings kostet diese Leistung um die 5% der gesamten Kautionssumme pro Jahr.

Was passiert mit dem Geld während der Mietzeit?

Der Vermieter muss die Mietkaution auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto aufbewahren und zu üblichen Konditionen anlegen (§ 551 Absatz 3 Satz 1 bis 4 BGB). Es sollte auch bedacht werden, dass Zinsen aus Geldanlagen zu versteuern sind, die aber mit einem Freistellungsauftrag bei der Bank eingespart werden können. Bei Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die volle Summe inklusive Zinsen auszubezahlen, vorausgesetzt, es sind keine weiteren Forderungen offen. Zusätzliche Vereinbarungen, die den Mieter benachteiligen, sind nicht zulässig.

Mietkaution Rückzahlung: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, sich eine gewisse Prüfungsfrist vorzubehalten, bis die Kautionsrückzahlung zu leisten ist. Meist liegt diese zwischen drei und sechs Monaten. In dieser Zeit kann er abklären, ob alle Mietzahlungen geleistet wurden, ob Schäden an dem vermieteten Objekt vorhanden sind oder ob eventuell Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung anfallen. Ist diese Frist verstrichen oder sind keinerlei Zahlungen mehr offen, muss die Rückzahlung der Mietkaution vom Vermieter in voller Höhe plus Zinsen erfolgen. Wichtig für den Mieter zu wissen ist, dass es eine Verjährungsfrist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt. Sollte der Mieter vergessen haben die Kaution zurückzuverlangen, ist der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution nach drei Kalenderjahren erloschen.

Gut zu wissen: Beim Thema „Mietkaution bei Eigentümerwechsel“ gilt gemäß § 566a BGB, dass der neue Eigentümer in der Pflicht steht, die Kaution nach Beendigung des Mietvertrages zu erstatten – das gilt auch, wenn dieser die Mietsicherheit vom Voreigentümer nicht übergeben bekommen hat. Unter besten Umständen wird die Mietkaution von Eigentümer zu Eigentümer weitergegeben. Der Mieter trägt in diesem Fall keinerlei Pflichten.

Rückzahlung der Mietkaution: Was passiert bei einem Schaden?

Wie viel Kaution darf einbehalten werden? Im Falle eines Schadens an der Mietsache, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um diesen zu beheben. Hierbei wird zwischen einer normalen Abnutzung und einem vom Mieter verursachten Schaden unterschieden. Nur der tatsächlich verursachte Schaden kann mithilfe der Kaution behoben werden, sofern der Mieter diesen nicht selbst beseitigt. Auch aus der Nebenkostenabrechnung können Nachforderungen entstehen. Bleibt von der Kaution noch etwas übrig, wird dieser Teil der Mietkaution als Auszahlung fällig.

Vermieter ist insolvent: Was passiert mit der Kautionsrückzahlung?

Verwahrt der Vermieter die Mietsicherheit ordnungsgemäß auf einem Treuhandkonto, gesondert vom Privatvermögen, sollte eine Insolvenz die Kautionsrückzahlung nicht beeinträchtigen. Geht der Vermieter jedoch insolvent und hat die Mietkaution auf seinem privaten Konto eingezahlt, ist die Rückerstattung in Gefahr. Um herauszufinden, ob die Mietsicherheit ihren Weg zurück zum Mieter findet, ist zwischen einer Zwangsverwaltung und einem Insolvenzverfahren zu unterscheiden.

  • Bei der Zwangsverwaltung übernimmt ein Zwangsverwalter alle Pflichten und Rechte, die sich Mietern gegenüber ergeben – so auch die angemessene Anlage und Verwaltung der Mietkaution. Sollte der Zwangsverwalter dieser Pflicht nicht nachkommen, steht es dem Mieter frei, künftige Mietzahlungen in Höhe der Kaution einzubehalten.
  • Ein Insolvenzverfahren macht die Kautionsrückzahlung problematischer. Wurde die Mietsicherheit vorher nicht gesondert auf einem Treuhandkonto angelegt, ist der Insolvenzverwalter im Nachhinein auch nicht verpflichtet dies nachzuholen. Eine Zurückhaltung der Miete ist ebenfalls nicht zulässig, deshalb empfiehlt es sich bei Zahlung der Mietkaution sicherzugehen, ob der Vermieter die Mietsicherheit ordnungsgemäß angelegt hat.

 

Mietkaution einfordern: Vermieter will die Kaution nicht zurückzahlen

Alles hat seine Richtigkeit, es liegen keine Schäden oder Mängel vor, die Wohnung ist gereinigt, alle Zahlungen sind getätigt und auch die die Frist wurde abgewartet. Trotz allem will der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen, was also tun?

  • Das Gespräch mit dem Vermieter suchen wäre der erste sinnvolle Schritt, um die Rückzahlung der Mietkaution einzufordern. Oft reichen ein kurzer Anruf und ein nettes Gespräch, um die Gründe für die fehlende Rückzahlung zu erfahren und das Problem zu lösen.
  • Eine schriftliche Frist von etwa zwei Wochen ist angemessen, wenn die Rückzahlung weiterhin ausbleibt. Durch ein Einwurf-Einschreiben kann der Mieter außerdem sichergehen, dass der Vermieter die schriftliche Aufforderung der Kautionsrückzahlung erhalten hat.
  • Ein Mahnverfahren einzuleiten übt Druck auf den Vermieter aus. Wird die vorher gesetzte Frist erneut ignoriert, hilft dieses amtliche Dokument häufig bei der Rückzahlung der Mietkaution. Einen Mahnantrag können Mieter einfach, ohne rechtliche Unterstützung und preisgünstig online beim zuständigen Mahngericht im jeweiligen Bundesland beantragen. Erneut entsteht eine Frist von zwei Wochen.
  • Was folgt ist die Vollstreckung: Der Vermieter widerspricht der Mahnung und bleibt weiter der Meinung, dass dem Mieter keine Kautionsrückzahlung zusteht. Im nächsten Schritt kann die gerichtliche Beitreibung vom Mieter selbst durchgeführt werden oder dieser übergibt die Aufgabe zum Beispiel an einen Fachanwalt. Eine zuverlässige Wohnrechtsschutzversicherung hilft bei der Suche nach einem kompetenten Anwalt.

 

Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?

Das häufigste Problem bei der Kautionsrückzahlung ist, dass nur Teile der Mietsicherheit zurück an den Mieter gehen. Vor allem dann, wenn Schäden oder Mängel auftreten. Mieter können die Höhe und Aufstellung dieser Summen oft nicht nachvollziehen. Der Vermieter muss anfallende Kosten für den Mieter nachvollziehbar auflisten und somit beispielsweise Einsicht in Handwerksrechnungen gewährleisten. Renoviert der Vermieter selbst, werden Materialkosten und Stundenlohn eines Laien berechnet. Werden Geräte ausgetauscht, darf nur der Zeitwert dessen berechnet werden, auch wenn die Anschaffung des neuen Geräts diese Summe übersteigt.

Rechtsschutztipp

Vermieterrechtsschutz

Ganz gleich, ob es um eine verpachtete Wohneinheit, ein unbebautes Grundstück oder eine vermietete Garage geht: Mit dem Vermieterrechtsschutz sind Sie als privater Vermieter umfassendend abgesichert.

Mehr erfahren

Wohnrechtsschutz

Das Miet- und Immobilienrecht ist kompliziert. Mit dem Wohnrechtsschutz der DEURAG vertrauen Mieter und Eigentümer selbst genutzter Immobilien auf einen starken und zuverlässigen Rechtsschutzpartner.

Mehr erfahren


Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei Alege auf rechtliche Korrektheit überprüft.