20.04.2020

Nebenkostenabrechnung Wasser – Abrechnung nach Verbrauch

Wasser kommt aus dem Hahn – aber nicht kostenlos. Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung wird der Wasserverbrauch auf die Mieter anteilig umgelegt. Dabei schleichen sich häufig Fehler ein, die regelmäßig zu gerichtlichen Streitverfahren führen. Doch wie genau muss der Wasserverbrauch eigentlich abgerechnet werden? Sind Wasserzähler in Mietobjekten Pflicht? Und was ist, wenn diese fehlen? Alles Wissenswerte zur Nebenkostenabrechnung Wasser gibt es in diesem Artikel.

Die aktuelle Rechtslage: Das gilt für die Abrechnung von Warm- und Kaltwasserverbrauch

Gemäß Betriebskostenverordnung (kurz: BetrKV) zählen Wasserkosten zu den sogenannten umlegbaren Betriebskosten. Sie müssen also zunächst verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dabei ist zwischen Warm- und Kaltwasserverbrauch zu unterscheiden.

Der Warmwasserverbrauch

Gemäß § 2 Nr. 5 BetrKV sind Warmwasserkosten grundsätzlich umlagefähig. Das bedeutet: Der Vermieter muss diese zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem Verbrauch des Mieters abrechnen. Der Rest zwischen 30 und 50 Prozent kann gem. § 6 Abs. 1 Heizkosten-Verordnung (kurz: HeizkostenV) i.V.m. §§ 7 bis 9 HeizkostenV unabhängig vom Verbrauch – also anhand der Wohn- und Nutzfläche – abgerechnet werden. Hinweis: Der Vermieter darf zwar die Grenze von 50 Prozent nicht unterschreiten, kann gem. § 10 HeizkostenV jedoch mietvertraglich eine Verbrauchsabrechnung von bis zu 100 Prozent vereinbaren. Ausnahme: Bewohnen Vermieter und Mieter ein Zweifamilienhaus, ist keine verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung erforderlich (§ 2 HeizkostenV).

Der Kaltwasserverbrauch

Eine vergleichbare generelle Regelung für den Kaltwasserverbrauch existiert nicht. Vermieter müssen also nicht in Abhängigkeit des individuellen Verbrauchs des Mieters abrechnen. Stattdessen wird üblicherweise der Gesamtverbrauch des Hauses auf alle Mietparteien umgelegt.

Rechte und Pflichten als Vermieter: In diesen Fällen darf der Warmwasserverbrauch geschätzt werden

Ist eine Erfassung des individuellen Warmwasserverbrauch nicht möglich – beispielsweise aufgrund eines Messgeräteausfalls – oder kann dieser nicht abgelesen werden, weil der Mieter nicht anwesend ist, kann der Vermieter gem. § 9a HeizkostenV den Verbrauch schätzen. Eine Schätzung ist wie folgt möglich:

  • Verbrauchsschätzung anhand früherer Abrechnungszeiträume
  • Verbrauch vergleichbarer Räume von Nachbarn innerhalb des laufenden Abrechnungszeitraums
  • Durchschnittsverbrauch des Mietobjekts
  • Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr

 

Unzulässig ist jedoch eine Verbrauchsschätzung nach den ortsüblichen Durchschnittskosten.

Abrechnung der Wasserkosten: Sind Wasserzähler in Neubauten und Bestandsimmobilien Pflicht?

Die bundesweit geltende Heizkosten-Verordnung sieht eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten und damit auch eine Pflicht zur Installation von Warmwasserzählern vor.

Im Gegensatz dazu unterliegen die Vorschriften zur Abrechnungspflicht des Kaltwasserverbrauchs den einzelnen Bundesländern. Entsprechende Regelungen enthalten die Landesbauordnungen. Für Neubauten sehen fast alle Bundesländer die Pflicht zur Installation von Wasserzählern vor. Die Ausnahme bilden Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht von Kaltwasser in Bestandsimmobilien existiert aktuell lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommer und Schleswig-Holstein.

Abrechnung Nebenkosten Wasser ohne Zähler: Was ist, wenn Wasserzähler fehlen?

Sind in einzelnen Wohnungen eines Miethauses keine Kaltwasserzähler installiert, wird der Gesamtverbrauch des Hauses gem. § 556a Abs.1 S. 1 BGB mittels Verteilerschlüssel auf alle Mietparteien umgelegt. Selbiges gilt, wenn nur in einigen Wohnungen Kaltwasserzähler installiert sind. Welchen Verteilerschlüssel der Vermieter wählt, ist ihm überlassen. Dieser muss jedoch im Mietvertrag festgelegt werden und kann nicht ohne Einverständnis des Mieters geändert werden.

Aber Achtung: Kommt es im Einzelfall zu einer Unbilligkeit, also der unverhältnismäßigen Benachteiligung eines Mieters, kann der Vermieter zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet sein. Ein entsprechendes Urteil hat der Bundesgerichtshof am 12. März 2018 gefällt (Az.: VIII ZR 188/07).

Fehlender Wasserzähler: Grund zu Mietminderung?

Inwiefern Mieter aufgrund eines fehlenden Kaltwasserzählers eine Mietminderung geltend machen können, ist rechtlich umstritten. Denn: Ein Minderungsrecht setzt gem. § 536 BGB einen Mangel voraus. Ob ein fehlender Kaltwasserzähler tatsächlich einen Mangel an der Mietsache darstellt, war bislang nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Fehlt jedoch ein Warmwasserzähler, können Mieter ihren darauf gerichteten Anspruch einklagen.

Aber: Sind alle Wohnungen eines Objekts mit Wasseruhren ausgestattet, muss verbrauchsabhängig berechnet werden. Wird keine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt und korrigiert der Vermieter diesen Abrechnungsfehler nicht innerhalb der Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter gem. § 12 Abs. 1 HeizkostenV die Wasserkosten um 15 Prozent kürzen (vgl. BGH, Beschluss vom 13.3.2012, Az.: VIII ZR 218/11).

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Dieser Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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