Gebäudeenergiegesetz: Pflichten, Zuschüsse & Mieterhöhung

Die Wärmewende ist in vollem Gang – doch was bedeutet das konkret für Personen, die Wohnraum besitzen, mieten oder vermieten? Der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen ein klimafreundliches System wirft viele Fragen auf: Wer trägt die Kosten? Gibt es staatliche Unterstützung? Und wie werden Mietende vor einer hohen finanziellen Belastung geschützt?

Dieser Artikel erläutert alles Wissenswerte zu gesetzlichen Vorgaben, Förderungen und mietrechtlichen Schutzmechanismen rund um’s Gebäudeenergiegesetz.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz und welche Pflichten bringt es mit sich?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist weit mehr als eine bloße Vorschrift zum Heizungstausch. Die gesetzlichen Neuregelungen verfolgen das Ziel, Deutschland Schritt für Schritt in eine klimaneutrale Zukunft zu führen.

Klimaschutz durch die 65-Prozent-Vorgabe

Im Mittelpunkt des GEG steht eine klare Zielrichtung: Neu installierte Heizungen müssen gemäß § 71 GEG grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dieser Wert markiert den Weg zur vollständigen Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis zum Jahr 2045.

Dabei setzt der Gesetzgeber auf Technologieoffenheit: Je nach individueller Situation am Gebäude können verschiedene technische Lösungswege gewählt werden, wie zum Beispiel der Anschluss an ein bestehendes oder geplantes Wärmenetz (Fernwärme) oder die Nutzung von Biomasse.

Damit niemand übereilte Entscheidungen treffen muss, ist das Gesetz eng mit der lokalen kommunalen Wärmeplanung verknüpft. Erst wenn feststeht, welche Infrastruktur die jeweilige Kommune plant, greifen für Bestandsbauten und Neubauten außerhalb ausgewiesener Neubaugebiete die verbindlichen Pflichten.

Sicherheit durch fachkundige Beratung

Beim Einbau neuer Heizsysteme, die noch mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden, besteht gemäß § 71 Abs. 11 GEG eine Pflicht zur Beratung. Dieser Service richtet sich sowohl an selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer als auch an Vermietende.

Dabei klären Fachpersonen aus der Energieberatung oder dem Handwerk über mögliche Kostenrisiken auf, die durch die künftige CO₂-Bepreisung entstehen können. So werden Fehlinvestitionen in veraltete Technik vermieden.

Welche Vorgaben gelten für den verpflichtenden Umstieg auf das Heizen mit erneuerbaren Energien?

Der Umstieg auf erneuerbare Energien passiert nicht über Nacht. Das Gesetz gibt Betroffenen Zeit, sich auf den Umstieg einzustellen.

1. Stichtage und Fristen im Überblick

Wann die 65-Prozent-Pflicht verbindlich wird, hängt vor allem davon ab, ob neu gebaut oder im Bestand saniert wird:

• Neubauten in Neubaugebieten: Hier gilt die Regel bereits seit dem 1. Januar 2024. Neue Heizungen müssen hier von Anfang an klimafreundlich sein.
• Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken: Für diese Gebäude gibt es Übergangsfristen, um eine Abstimmung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen. Die Pflicht greift jedoch spätestens zu folgenden Stichtagen:
  • Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die Pflicht gilt spätestens ab dem 30. Juni 2026.
  • Kleinere Städte und Gemeinden (bis 100.000 Einwohner): Die Pflicht gilt spätestens ab dem 30. Juni 2028.
     

Liegt in einer Kommune bereits vor diesen Stichtagen eine Entscheidung zur Gebietsausweisung (z. B. für ein Wärmenetz) vor, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien bereits einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung verbindlich.

Endgültiges Aus für fossile Brennstoffe: Spätestens ab dem 31. Dezember 2044 dürfen Heizkessel nicht mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden; ab 2045 muss die Wärmeversorgung vollständig klimaneutral sein.

2. Technische Optionen: So erfüllen Betroffene die 65-Prozent-Vorgabe

Das Gesetz ist technologieoffen gestaltet. Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Freiheit, aus verschiedenen Wegen die passende Lösung für ihre Immobilie zu wählen:

• Wärmenetze: Der Anschluss an ein Fern- oder Gebäudewärmenetz erfüllt die Vorgaben automatisch.
• Wärmepumpen: Diese nutzen die kostenlose Energie aus Luft, Erde oder Wasser und sind eine hocheffiziente Lösung für viele Gebäudearten.
• Biomasse: Heizungen, die feste Biomasse nutzen (z. B. Holzpellets, Hackschnitzel), bleiben zulässig – besonders in Gebäuden, die schwer zu dämmen sind.
• Hybridlösungen: Als sicherer Weg gilt eine Kombination aus einer erneuerbaren Quelle (z. B. Wärmepumpe oder Solarthermie) mit einem Gas- oder Ölkessel für extrem kalte Tage. Dabei übernimmt der erneuerbare Teil die Hauptarbeit.
• Heizung auf Basis von Solarthermie: Sofern diese den Wärmebedarf des Gebäudes komplett deckt; meist eher Teil einer Hybridlösung.
• Grüne Gase: Auch Gasheizungen haben eine Zukunft, sofern sie nachweislich mit mindestens 65 Prozent Biomethan oder grünem Wasserstoff betrieben werden.
• Stromdirektheizung: Diese Option (z. B. Infrarotheizungen) ist aufgrund der Betriebskosten vor allem für sehr gut gedämmte Gebäude vorgesehen, die kaum noch Wärme verlieren.

3. Übergangsregelungen und Sonderfälle

Viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer sind besorgt, dass ein plötzlicher Heizungsdefekt sie unvorbereitet vor immense Kosten und rechtliche Probleme stellt. Doch auch wenn eine Heizung vorzeitig ausfällt oder ein Einbau während der laufenden Übergangsphasen nötig wird, sieht das Gesetz pragmatische Lösungen vor, die Betroffenen den nötigen Handlungsspielraum verschaffen:

• Heizungshavarie (defekte Heizung): Geht eine Heizung irreparabel kaputt, greift eine allgemeine Übergangsfrist von fünf Jahren. In dieser Zeit darf vorübergehend eine (auch gebrauchte) fossile Heizung eingebaut werden, bevor auf 65 Prozent Erneuerbare umgestellt werden muss. Bei Gasetagenheizungen gelten Sonderfristen von bis zu 13 Jahren, um eine Zentralisierung zu ermöglichen.
• Einbau fossiler Heizungen in der Übergangszeit (bis 2026/2028):
  • Es dürfen noch neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden, allerdings ist eine verbindliche Beratung vorgeschrieben, die auf wirtschaftliche Risiken (CO₂-Preis) hinweist.
  • Diese Heizungen müssen ab dem Jahr 2029 stufenweise steigende Anteile an erneuerbaren Energien nutzen (15 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040).
• H₂-Ready-Heizungen (Wasserstoff-Bereitschaft): Diese Geräte sind bereits für die Zukunft gerüstet und können auf den Betrieb mit 100 Prozent Wasserstoff umgestellt werden. Der Einbau ist erlaubt, solange es für den Wohnort einen festen, offiziellen Plan gibt, ein Wasserstoffnetz aufzubauen. Scheitert der Netzausbau, müssen Betroffene innerhalb von drei Jahren nachbessern: Die Heizung muss dann so umgerüstet werden, dass sie die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien auf anderem Weg erfüllt (z. B. durch die Ergänzung einer Wärmepumpe).

Häufige Fragen & Antworten zum Thema Gebäudeenergiegesetz

Muss ich sofort die Heizung tauschen?

Nein, es gibt keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Heizungen. Bestehende Anlagen dürfen weiter betrieben und repariert werden, solange sie nicht älter als 30 Jahre sind (wobei es selbst hier Ausnahmen für langjährige Selbstnutzer gibt). Erst bei einer irreparablen Heizungshavarie oder einem freiwilligen Wechsel greifen die neuen GEG-Regeln, wobei Ihnen der Gesetzgeber großzügige Übergangsfristen für die Umstellung gewährt.

Warum gibt es die verschiedenen Fristen und komplexen Regelungen im GEG?

Die gestaffelten Fristen dienen der Planungssicherheit: Während für Neubauten in Neubaugebieten bereits die 65-Prozent-Regel gilt, dürfen Eigentümer im Bestand abwarten, ob ihre Kommune ein Fernwärmenetz plant (bis 2026/2028). Wer sich in dieser Übergangszeit dennoch für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss jedoch eine verpflichtende Beratung wahrnehmen und ab 2029 stufenweise steigende Anteile an Bio-Brennstoffen nutzen. Spätestens mit Beginn des Jahres 2045 endet die Betriebserlaubnis für fossile Brennstoffe dann endgültig, um die bundesweite Klimaneutralität zu erreichen.

Dürfen Vermietende die Kosten für die neue Heizung umlegen?

Ja, der Einbau einer klimafreundlichen Heizung gilt als Modernisierung und berechtigt zu einer Mieterhöhung. Vermietende können jährlich 8 % der Investitionskosten auf die Kaltmiete umlegen. Nutzen sie staatliche Fördermittel, erhöht sich dieser Satz auf 10 %, allerdings muss die Fördersumme zuvor von den Gesamtkosten abgezogen werden – was die Mieterhöhung für die Mietpartei unterm Strich meist günstiger macht. Dabei gilt eine strenge Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf durch den Heizungstausch um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter steigen.