Mietnomaden: Wie Vermieterinnen und Vermieter sich vor Einmietbetrug schützen können

Viele Menschen sehen in ihrer Mietimmobilie eine sichere und verlässliche Geldanlage, um die Rente aufzubessern oder ein passives Einkommen zu erzielen. Doch leider kommt es manchmal anders als erwartet: Die Miete bleibt aus und die Mieterseite ist nicht mehr erreichbar.

Mieterinnen und Mieter, die Mietschulden vorsätzlich verursachen, sind umgangssprachlich unter dem Begriff „Mietnomaden“ bekannt. Dieser Beitrag beleuchtet, wie sich Vermieterinnen und Vermieter effektiv vor Einmietbetrug schützen können und welche Schritte möglich sind, wenn es doch zu Problemen kommt.

Ist jeder Mietrückstand ein Hinweis auf Mietnomaden?

Wer unsicher ist, ob es sich bei einem Mietrückstand um das Verhalten von Mietnomaden handelt, kann zunächst das Gespräch mit der Mieterin bzw. dem Mieter suchen. Je nach Situation dürften unverschuldet in Not geratene Mieterinnen und Mieter grundsätzlich daran interessiert sein, das Mietverhältnis fortzusetzen, und verhalten sich kooperativ. Im besten Fall benötigen sie lediglich eine kurze Übergangszeit, um sich neu zu sortieren, und sind dankbar für eine offene Aussprache. Mietnomaden hingegen neigen eher dazu, dem Gespräch aus dem Weg zu gehen und die Lage im wahrsten Sinne des Wortes auszusitzen.

Anders als Menschen, die durch unvorhergesehene Lebensereignisse wie Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder eine Trennung unerwartet in finanzielle Not geraten, handeln sogenannte Einmietbetrügerinnen und -betrüger also vorsätzlich. Sie mieten ein Objekt, ohne je die Absicht gehegt zu haben, ihrer Zahlungsverpflichtung dauerhaft nachzukommen. In vielen Fällen zahlen sie die Kaution sowie die erste oder die ersten beiden Mieten, doch die folgenden Mietzahlungen bleiben aus.

Oftmals hinterlassen diese Personen zudem erhebliche Schäden an der Immobilie, indem sie diese verwahrlosen lassen, mutwillig beschädigen oder sogar Einrichtungsgegenstände entwenden.

Häufig wird das Objekt fluchtartig verlassen – zurück bleiben Schäden durch Mietausfall, Kosten für juristische Auseinandersetzungen und mögliche Mietsachschäden sowie der Aufwand einer Neuvermietung.

Die Wahl der richtigen Mieterinnen und Mieter: Warnzeichen rechtzeitig erkennen

Der Prozess von ausbleibenden Zahlungen bis hin zu einer gerichtlich durchgesetzten Zwangsräumung kann sich oft über mehrere Monate hinziehen und bringt neben finanziellen auch nervliche Belastungen mit sich.

Auch wenn sich Mietnomaden oft geschickt als seriöse Interessentinnen und Interessenten präsentieren, gibt es einige Verhaltensweisen, die potenzielle Warnsignale sein können. Eine sorgfältige Auswahl der Mietpartei ist daher eine wichtige Präventivmaßnahme.

• Der persönliche Eindruck: Bereits im ersten Gespräch lassen sich wertvolle Eindrücke gewinnen. Ein genauer Blick auf die Antworten der Mietinteressentinnen und -interessenten kann Aufschluss geben, insbesondere wenn die Antworten ungenau klingen oder wichtige Fragen umgangen werden. Auch ein auffällig geringes Interesse an Details wie dem Energieausweis sowie der Wunsch, die Wohnung fast unbesehen zu mieten, kann ein Anlass sein, die Bonität besonders sorgfältig zu prüfen.
• Zulässige Fragen stellen: Um sich ein klares Bild zu machen, dürfen Vermieterinnen und Vermieter gezielt nach Beruf, Einkommen und Arbeitgeber fragen. Auch Fragen zu Sozialleistungen, Gehaltspfändungen oder laufenden Insolvenzverfahren sind erlaubt. Unzulässig sind dagegen Fragen nach Hobbys, Familienplanung oder Religionszugehörigkeit.
• Personalausweis prüfen: Wer nichts zu verbergen hat, wird den Personalausweis in der Regel bereitwillig vorzeigen. Die Vorlage gibt Aufschluss über die Identität der Person und einen festen Wohnsitz.
• Wirtschaftsauskünfte und Bonitätsprüfung: Dies ist der wichtigste Schritt, um die Zahlungsfähigkeit zu überprüfen. Eine Mieterselbstauskunft oder ein Bonitätsnachweis sollte bereitwillig vorgelegt werden. Gehaltsnachweise, Kontoauszüge oder der Arbeitsvertrag geben ebenfalls eine gute Auskunft. Mit dem Service AuskunftPLUS können DEURAG Versicherte schnell und einfach eine zuverlässige Wirtschaftsauskunft zur Bonität von Mietinteressenten einholen.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Es ist ratsam, sich von der vorigen Vermieterin oder dem Vermieter bescheinigen zu lassen, dass keine Mietschulden bestehen. Wenn die Interessentinnen und Interessenten die Kontaktdaten nicht herausgeben wollen, ist Vorsicht geboten.
• Mietkaution als Indikator: Spätestens bei der Zahlung der Kaution zeigt sich, ob die Mietenden wirklich liquide sind. Wer die erste Rate der Kaution nicht leisten kann, hat möglicherweise bereits finanzielle Probleme.
• Bürgschaft: Eine Bürgschaft kann eine zusätzliche Sicherheit darstellen. In diesem Fall sollten auch Auskünfte zum Einkommen der bürgenden Person eingeholt werden.

Tipp: Umfassende Informationen zum Thema Mieterauskunft liefert der Artikel „Mieterauskunft – Was darf gefragt werden?“.

Was tun, wenn die Miete ausbleibt?

Kommt es trotz aller Vorsichtsmaßnahmen zum Ernstfall und die Miete bleibt aus, ist ein schnelles und rechtlich korrektes Vorgehen unerlässlich.

Schritt 1: Abmahnung wegen Zahlungsverzug

Auch wenn ein offenes Gespräch manchmal rechtliche Schritte verhindern kann, ist es ratsam, frühzeitig eine schriftliche Mahnung zu verfassen. Diese sollte eine klare Frist für die Zahlung der ausstehenden Miete enthalten. Auch, wenn eine Abmahnung bei Zahlungsverzug nicht dringend erforderlich ist (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB), ist eine gute Dokumentation für den Fall eines Rechtsstreits unerlässlich.

Schritt 2: Fristlose Kündigung

Wenn die Mietschuld trotz Mahnung nicht beglichen wird, kann der Mietvertrag unter Umständen fristlos gekündigt werden. Dies ist möglich, wenn Mietende für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug sind oder wenn der Mietrückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Wichtig: Die Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund klar benennen und einen Termin für die Wohnungsübergabe enthalten. Die Zustellung sollte nachweisbar sein, beispielsweise per Einschreiben mit Rückschein.

Schritt 3: Räumungsklage & Zwangsräumung

Sollte die Mietpartei auch nach einer rechtmäßigen Kündigung die Wohnung nicht räumen, bleibt oft nur noch die Räumungsklage. Dieses Verfahren kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen und ist mit hohen finanziellen und nervlichen Belastungen verbunden.

Die Vermieterseite reicht die Klage selbst oder über eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt beim zuständigen Amtsgericht ein. Nach Prüfung der Sachlage und einem Gerichtstermin kann ein Räumungsurteil ergehen. Mit diesem Urteil kann dann die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher oder eine Gerichtsvollzieherin (§ 885 ZPO) veranlasst werden. Die Kosten dafür müssen Vermieterinnen und Vermieter in der Regel vorstrecken.

Warum eine Rechtsschutzversicherung unerlässlich ist

Mietausfälle und eventuelle Schäden an der betroffenen Immobilie, Anwaltsgebühren, hohe Verfahrenskosten sowie die Kosten für Gerichtsvollzieher, Reinigung und Entrümpelung – ein Mietrechtsstreit kann mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden sein.

Die Kosten bleiben nicht selten an der geschädigten Mietpartei hängen, sodass die Frage aufkommt: Immobilie renovieren und erneut vermieten oder lieber gleich verkaufen?

Damit es nicht so weit kommt, unterstützt eine Rechtsschutzversicherung für Vermieterinnen und Vermieter bei der Durchsetzung rechtlicher Ansprüche.

Häufige Fragen & Antworten zum Thema Mietnomaden

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer einer Räumungsklage variiert stark. Sie hängt von der Auslastung des Gerichts, der Komplexität des Falles und der Gegenwehr der Mieterpartei ab. In der Regel kann der gesamte Prozess – von der Klageeinreichung bis zur tatsächlichen Räumung – mehrere Monate dauern.

Was ist eine Berliner Räumung?

Eine Berliner Räumung ist eine Form der Zwangsräumung, bei der das Schloss der Wohnung ausgetauscht wird und die persönlichen Gegenstände der Mieterin oder des Mieters in der Wohnung verbleiben. Die Mietpartei hat dann einen Monat Zeit, ihre Sachen selbst zu entfernen. Da der teure Abtransport und die Einlagerung der Möbel entfallen, sind die Kosten für die Vermieterpartei deutlich geringer, jedoch ist auch für diese Methode ein gültiger Räumungstitel aus einer vorhergehenden Räumungsklage zwingend erforderlich.

Weiterführende Quellen:

• Weitere Informationen inkl. Interview mit dem Vermieterverein e.V

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag ausschließlich der allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung darstellt oder ersetzt. Die hier geteilten Inhalte können eine individuelle und verbindliche rechtliche Prüfung durch eine/n Rechtsanwältin/Rechtsanwalt oder eine andere qualifizierte Beratungsstelle nicht ersetzen

Der eingestellte Blogbeitrag wurde von unserer Partnerkanzlei ALEGOS Rechtsanwälte juristisch überprüft.