29.07.2019 – zuletzt aktualisiert am: 22.04.2022

Wohnung als Ferienwohnung vermieten über Airbnb: Was muss man beachten?

Über Airbnb ein Zimmer zu vermieten oder die ganze Wohnung an Touristen zu überlassen, ist eine Möglichkeit, ein bisschen Geld nebenher zu verdienen. Die Buchung über Portale wie Airbnb oder Wimdu ist verlockend günstig, schnell und einfach. Doch wer die eigene Wohnung untervermieten will, sollte aufpassen: Airbnb ist nicht in jeder Stadt und nicht in jedem Mietvertrag erlaubt. Was es für die Untervermietung zu beachten gibt, klärt dieser Beitrag.

Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Was ist gesetzlich erlaubt?

Wer die eigene Wohnung untervermieten will, sollte immer auf die lokale Gesetzgebung blicken: Unabhängig von Mietvertrag oder Eigentümervereinbarung kann hier die Untervermietung als Ferienwohnung beschränkt oder ganz verboten sein. Ob eine Vermietung etwa über Airbnb erlaubt ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Wohnung befindet, wie lange sie vermietet wird und auch, welcher Anteil der Fläche als Ferienwohnung dienen soll.

Zweckentfremdungsverbot: Wo ist Airbnb verboten?

Um der Verknappung von Wohnraum entgegenzuwirken, gibt es inzwischen in den meisten deutschen Bundesländern und Städten ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, auch Wohnraumschutzgesetz oder Wohnaufsichtsgesetz. Beispiele hierfür sind die Landesgesetze in Hamburg, Baden-Württemberg und Berlin.

Damit möchte die Gesetzgebung verhindern, dass Wohnraum zu gewerblichen Zwecken genutzt wird und dadurch nicht mehr als Wohnraum zur Verfügung steht. Wer in größerem Umfang Airbnb-Zimmer vermieten möchte, sollte sich deshalb unbedingt kundig machen, ob dies in der jeweiligen Stadt erlaubt ist.

Untervermietung an Touristen: Wann braucht es eine Genehmigung?

Das landesspezifische Zweckentfremdungsverbot behandelt eine Untervermietung als Ferienwohnung unterschiedlich, je nachdem, über welchen Zeitraum und wie viel Fläche vermietet wird. So darf man in einigen Städten die Wohnung nur für eine bestimmte Zeit vermieten, beispielsweise 8 Wochen im Jahr. Die genauen Regelungen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, deshalb sollte man die Landesgesetze genau prüfen, um den erlaubten Zeitraum nicht zu überschreiten.

Weiterhin entscheidet oft der Anteil der vermieteten Wohnfläche, ob man eine weitere amtliche Genehmigung braucht:

  • Werden bis zu 49%der Wohnung untervermietet, also beispielsweise nur ein Zimmer, braucht es oft keine Genehmigung, je nach Stadt aber trotzdem eine Registrierungsnummer oder Wohnraumschutznummer.
  • Werden 50% oder mehr der Wohnung vermietet, braucht man zum Beispiel in Berlin oder Hamburg eine umfangreichere und kostenpflichtige Genehmigung.

Wichtig: Bei Zuwiderhandlung drohen hohe Bußgelder – in der Hauptstadt ist derzeit mit bis zu 100.000 Euro Strafe zu rechnen. Da sich beim Zweckentfremdungsverbot konkrete Regelungen, Fristen und Bußgelder durchaus auch ändern können, sollten sich Wohnungseigentümer oder Mietende umfassend informieren, bevor sie über Airbnb die Wohnung vermieten, und die erforderliche behördliche Genehmigung einholen. Zuständig ist das jeweilige Bezirksamt bzw. die Gemeindeverwaltung.

Darf ich meine Eigentumswohnung über Airbnb vermieten?

Grundsätzlich steht es Eigentümerinnen und Eigentümern frei, die eigene Immobilie innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen (s.o.) als Ferienwohnung zu vermieten. Doch selbst wenn die Voraussetzung für die Untervermietung erfüllt und eventuelle Genehmigungen für eine gewerbliche Nutzung eingeholt sind, sollte man auf mögliche Dritte Rücksicht nehmen.

Bei Eigentumswohnungen ist das beispielsweise die Eigentümergemeinschaft. Die kann die Vermietung an wechselnde Personen zwar nicht ohne Weiteres untersagen – nicht mal über einen Mehrheitsentscheid der Eigentümergesellschaft (Urt. v. 12.04.2019, Az. V ZR 112/18). Dennoch liegt es im Interesse aller Beteiligten, dass eine Untervermietung offen und transparent kommuniziert wird, damit Streitigkeiten vermieden werden.

Übrigens: Manchmal berufen sich Eigentümergesellschaften auf die Teilungserklärung und dass dort nur die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt ist. Die Vermietung an Urlauberinnen und Urlauber ist allerdings innerhalb der Vorgaben dieser Wohnungszwecke und deshalb in dem Fall weiterhin erlaubt – selbst wenn aus steuerlicher Sicht eine gewerbliche Nutzung vorliegt (AG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2012, 291a C 8319/12)

 Bei Konflikten mit (lang- oder kurzfristigen) Mietenden macht sich aber eine Wohnrechtsschutzversicherung für Eigentümer und Eigentümerinnen bezahlt.

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Darf man eine Mietwohnung als Ferienwohnung untervermieten?

Wer zur Miete wohnt, darf die Wohnung laut § 540 BGB nicht ohne Einverständnis des Vermieters bzw. der Vermieterin untervermieten. Zwar besteht nach §553 Abs. 1 BGB ein allgemeiner Anspruch auf Untervermietung, allerdings nur bei berechtigtem Interesse und wenn nur ein Teil der Wohnung vermietet wird.  

Dieses „berechtigte Interesse“ ist allerdings situationsabhängig und bei einer Vermietung etwa über Airbnb nicht zwingend gegeben. Wird die ganze Wohnfläche als Ferienwohnung vermietet, besteht kein Anspruch mehr aus §553 Abs. 1 BGB.

Dementsprechend sind Mietende in der Regel verpflichtet, sich eine explizite Erlaubnis der Vermietenden einholen, um eine Ferienwohnung anbieten zu können. Wer das nicht tut oder sogar entgegen einem Verbot die Wohnung vermietet, verstößt gegen die Mietvereinbarung und muss mit Konsequenzen rechnen.

Untermiete ist im Mietvertrag erlaubt: Brauche ich die Zustimmung vom Vermieter?

In einigen Mietverträgen ist die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Muss man dann überhaupt die vermietende Person für die Airbnb-Vermietung fragen? Ja, weil das kurzfristige Vermieten an wechselnde Personen gerichtlich anders beurteilt wird als die im Mietvertrag gemeinte langfristige Untermiete (BGH, Az. VIII ZR 210/13).

Doch selbst mit so einer Einwilligung kann es zu Streitigkeiten kommen: Die mietende Person trägt im Falle eines durch die Untervermietung verursachten Schadens die Verantwortung und die Kosten. Auch die sogenannte Gastgeber-Garantie von Airbnb ist nach Einschätzung von Mieterschutz-Organisationen keine zuverlässige Absicherung.

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Vermieten z.B. über Airbnb ohne den Vermietenden zu fragen: Diese Strafen drohen

Wer gegen den Willen des Vermieters oder der Vermieterin eine Mietwohnung an eine dritte Partei vermietet, kann eine Abmahnung erhalten (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15)  – egal, ob die Wohnung nur für den Urlaub oder langfristig untervermietet wurde. Wenn die Untervermietung nicht gestoppt wird, kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung kommen. Zusätzlich drohen die oben genannten Strafen wie etwa ein Bußgeld, wenn gegen bestehende Gesetze verstoßen wird.

Wann muss man die Airbnb-Einnahmen versteuern?

Ein weiterer Aspekt, den man beachten sollte, wenn man eine Wohnung an Touristen vermieten möchte, ist die Frage der Versteuerung. Generell sind Mieteinnahmen privater Vermietungen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben. Allerdings gibt es hier mehrere Szenarien:

  1. Vermietung unter der 520 Euro Grenze
    Wer nur ein- oder zweimal pro Jahr zahlende Untermietende beherbergt und dabei insgesamt nicht mehr als 520 Euro einnimmt, darf diesen Betrag steuerfrei einnehmen.
  2. Einnahmen über der Bagatellgrenze
    Sobald die Einnahmen die Bagatellgrenze von 520 Euro überschreiten, müssen die Einkünfte in vollem Umfang versteuert werden – doch dürfen dann auch die durch die Vermietung entstehenden Kosten geltend gemacht werden.
  3. Wohnung wird gewerblich vermietet
    Werden zusätzliche Services angeboten, vergleichbar mit den Leistungen eines Hotels oder Hostels, gilt die Vermietung als gewerblich. Vermietende müssen dann ein Gewerbe anmelden, wobei erst ab einem Freibetrag von 24.500 Euro Gewinn Gewerbesteuer fällig wird. Kleinunternehmen können sich von der Umsatzsteuer befreien lassen, wenn der jährliche Umsatz 17.500 Euro nicht übersteigt.

Werden Wohnungen gewerblich vermietet, ist eine entsprechende Rechtsschutzversicherung für Vermietende empfehlenswert.


Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei ALEGOS Rechtsanwälte juristisch überprüft.