Wohnungsübergabe: Worauf sollte man achten?

Muss man eine Wohnung renoviert übergeben?

Ob bei einer Wohnungsübergabe nach Auszug eine Renovierung erforderlich ist, hängt maßgeblich vom Wohnungszustand beim Einzug sowie den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Per Gesetz sind Vermietende nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in der Pflicht, die Wohnung instand zu halten. Sie dürfen jedoch bestimmte Renovierungsarbeiten auf die Mietparteien übertragen. Diese werden im Mietrecht häufig als „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet. Dazu zählen:

• das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken in neutralen Farben
• das Streichen aller Türen und Fenster von innen
• das Verspachteln von Dübellöchern
• das Streichen der Fußböden und Heizkörper sowie Heizungsrohre

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen jedoch:

• Reparaturen von Heizungen und Elektrogeräten
• der Austausch von Böden
• der Austausch von Sanitäreinrichtungen
• die Erneuerung von Elektroinstallationen

Grundsätzlich gilt: Der Zustand der Wohnung bei Übergabe muss in etwa dem Zustand der Wohnung bei Übernahme entsprechen. Renoviert werden muss nur, was über das normale Maß hinaus abgenutzt ist oder beschädigt wurde. Wer also eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, muss beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen. Es sei denn, im Mietvertrag wurden wirksam anderweitige Vereinbarungen getroffen.

Lesenswerter Exkurs: Darf ich meine Wohnung untervermieten?

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Welche Mängel muss der Vermieter hinnehmen?

Mängel bei einer Wohnungsübergabe beschäftigen regelmäßig deutsche Gerichte. Häufig steht die Frage im Raum, welche Mängel Vermietende zu tolerieren haben – und welche nicht. Hierbei ist relevant, ob es sich um alltägliche Gebrauchsspuren handelt. Denn diese fallen nicht unter die Rubrik der Schönheitsreparaturen und müssen von Mietparteien folglich nicht beseitigt werden.

So gelten beispielsweise kleine Kratzer oder Druckstellen im Fußboden als Gebrauchsspuren, die von Vermietenden hinzunehmen sind. Außergewöhnliche Schäden – wie Brandlöcher – müssen jedoch von Mietparteien beseitigt werden.

Auch Gegenstände, die zur Mietsache gehören, können der alltäglichen Abnutzung unterliegen. Mietparteien müssen weder einen verkalkten Duschkopf austauschen noch verfärbte Fliesenfugen nachbessern.

Weiterführende Informationen: Was gilt für Mietsachschäden?

Der Ablauf einer Wohnungsübergabe

Eine Wohnungsübergabe findet in der Regel kurz vor dem Ablauf der Mietzeit statt. Bei Übergabe muss die Wohnung vollständig leer, besenrein und gegebenenfalls renoviert sein.

Im Rahmen der Wohnungsabnahme begutachten Vermietende und Mietparteien gemeinsam alle Räume. Dabei wird besprochen, ob die Wohnung dem vereinbarten Zustand entspricht oder ob Nachbesserungen erforderlich sind. Ist letzteres der Fall, müssen Mietparteien die Arbeiten bis zum Ende des Mietvertrages vornehmen. Nach Abschluss der Arbeiten findet eine erneute Wohnungsbegehung statt, an deren Ende die beidseitige Unterzeichnung des Übergabeprotokolles und die Übergabe der Schlüssel steht.

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Wann sollte die Wohnungsübergabe erfolgen?

Rein rechtlich müssen Mietparteien eine Wohnung erst übergeben, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist. Also am letzten Tag um 0 Uhr. In der Praxis ist es jedoch nicht ratsam, die Wohnungsübergabe bei Auszug in letzter Minute durchzuführen. Für etwaige Nachbesserungen bleibt dann keine Zeit mehr. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, die Wohnungsübergabe so zu terminieren, dass Zusatz-Arbeiten ohne Zeitdruck durchgeführt werden können.

Darf eine Wohnung mit einer Vollmacht übergeben werden?

Ist ein persönliches Erscheinen bei der Wohnungsübergabe nicht möglich, können Mietparteien einer Vertrauensperson eine Vollmacht für die Wohnungsabnahme ausstellen. Diese sollte Namen und Anschrift der Vertrauensperson enthalten und darüber informieren, welche Rechte ihr eingeräumt werden.

In jedem Fall sollte die Vertrauensperson berechtigt sein, den Zustand der Wohnung mithilfe von Fotos zu dokumentieren. Darüber hinaus kann vereinbart werden, dass sie entscheiden darf, ob noch Schäden zu beheben oder Schönheitsreparaturen durchzuführen sind

Nachträgliche Mängel bei Wohnungsübergabe

Ist die Wohnungsabnahme absolviert und wurden alle Schlüssel ausgehändigt, gilt eine Wohnung offiziell als übergeben. Vermietende können in der Regel keine nachträglichen Forderungen stellen, sofern verbleibende Verpflichtungen im Wohnungsübergabeprotokoll ordnungsgemäß festgehalten wurden.

Aber: Für bewusst vertuschte oder verschwiegene Mängel können Mietparteien auch im Nachgang zur Verantwortung gezogen werden. Beispielsweise für beschädigte technische Leitungen oder Schimmel unter der Tapete durch unsachgemäßes Heizen.

Streitigkeiten darüber, welche Schäden bereits bestanden und welche nicht, gibt es immer wieder. Der DEURAG Wohnrechtsschutz für Mieter steht Mietparteien im Fall der Fälle zur Seite.

Kann man seine Kaution direkt bei Auszug verlangen?

Viele Mietparteien möchten ihre Kaution direkt mit der Wohnungsübergabe zurückerhalten. Für den Zeitpunkt der Rückzahlung existiert jedoch keine einheitliche Regelung. Vielmehr steht Vermietenden eine angemessene Überlegungsfrist zu, innerhalb derer sie etwaige Ansprüche gegen Mietparteien prüfen dürfen.

In der Regel erfolgt die Rückzahlung der Kaution 3 bis 6 Monate nach der Wohnungsabnahme. Im Einzelfall kann sich die Frist auf bis zu 12 Monate ausdehnen. Beispielsweise dann, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht.

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