09.01.2025

Immobilien-Vermietung an Angehörige

Die eigene Immobilie vergünstigt an Angehörige vermieten? Das klingt auf den ersten Blick verlockend. Doch es gibt einiges zu beachten. Was für Mietvertrag, Steuer und Co. gilt und wann sich eine Vermietung an Verwandte wirklich lohnt, fasst dieser Artikel zusammen.

Inhalt:

Wer gilt als Angehöriger und was ist zu beachten?
Was gilt für die Steuern bei einer Vermietung an Angehörige?
Ist die Vermietung an Angehörige nur mit Nebenkosten legal?
Wann lohnt sich die Vermietung an Angehörige?
Wie wird der Mietpreis ermittelt?
Welche Sonderfälle gibt es bei der Vermietung an Angehörige?

Vermietung an Angehörige: Das Wichtigste in Kürze

Schriftlicher Mietvertrag auch bei Angehörigen
Bei der Vermietung an Angehörige ist ein unbefristeter Mietvertrag sinnvoll
Kosten für die Immobilie können von der Steuer abgesetzt werden
Miete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen
Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Kosten nur anteilig absetzbar

Vermietung an Angehörige: Wer ist Angehöriger und was ist zu beachten?

Bei der Vermietung an nahe Angehörige handelt es sich im Regelfall um eine verbilligte Vermietung von Immobilien, beispielsweise eines Hauses oder einer Wohnung. Als „nahe Angehörige“ zählen:

Ehepartner und Lebenspartner
Eltern
Kinder
Enkelkinder
Großeltern
Geschwister

Auch wenn zu diesen Personen ein großes Vertrauen besteht, ist auch bei der Vermietung an Verwandte der Abschluss eines Mietvertrags zu empfehlen. Dieser sollte so gestaltet sein, wie er auch mit fremden Dritten geschlossen werden würde. Wichtige Vertragsbestandteile sind:

Angaben zum Mietobjekt
Miethöhe und Zahlungszeitpunkt
Angaben zu den Nebenkosten
Informationen zu den Kündigungsfristen

Hinweis: Bei einer Vermietung an Angehörige lohnt sich ein unbefristeter Mietvertrag mit der üblichen Kündigungsfrist. Denn bei einem befristeten Mietverhältnis verlangt das Finanzamt möglichweise eine umfassende Totalüberschussprognose, die zu einem erhöhten Arbeitsaufwand führt.

Ebenfalls wissenswert: Was ist bei der Untervermietung zu beachten?

Was gilt bei einer Vermietung an Angehörige in puncto Steuern?

Einnahmen durch eine Vermietung an Angehörige müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Sie fallen unter das Einkommen und werden entsprechend versteuert. Im Gegenzug können Vermietende ihre Ausgaben für das Mietobjekt als Werbungskosten steuerlich absetzen. Hier gibt es gemäß § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) zwei wichtige Grenzen:

Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können alle Kosten abgesetzt werden.
Beträgt der Mietpreis weniger als 66 Prozent aber mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss dem Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht vorgelegt werden. Wird diese bejaht, können ebenfalls alle Kosten vollumfänglich abgesetzt werden.

Bei einer Miete, die weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist lediglich ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

Hierzu ein Beispiel: Frau Müller vermietet ihre Wohnung an ihre Tochter. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,50 Euro/m². Demzufolge sollte Frau Müller mindestens 5,61 Euro pro m² (66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, damit sie ihre Kosten vollständig von der Steuer absetzen kann. Ab einer Miete von 4,25 Euro/m² muss Frau Müller eine Einkünfteerzielungsabsicht abgeben.

Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. bei 4 Euro/m², also 47 Prozent), kann Frau Müller auch nur 47 Prozent ihrer angefallenen Kosten als Werbungskosten absetzen.

Weitere Informationen: Welche Regelungen gelten bei der gewerblichen Nutzung von privatem Wohnraum?

Vermietung an Angehörige nur mit Nebenkosten: Ist das legal?

Grundsätzlich darf eine Immobilie an Angehörige ohne Miete oder nur mit Nebenkosten vermietet werden. Eine solche unentgeltliche Vermietung an Angehörige fällt jedoch aus Sicht des Finanzamtes unter Liebhaberei. Die Folge: Die anfallenden Kosten für die Immobilie können steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Wann lohnt sich eine Vermietung an Angehörige?

Eine Vermietung an Angehörige lohnt sich aus steuerlicher Sicht, sofern die absetzbaren Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. Die sich daraus ergebenden negativen Einkünfte mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerschuld. Je höher die negativen Einkünfte, desto vorteilhafter ist die Vermietung an Angehörige.

Lesenswerter Exkurs: Dürfen Mietparteien einen Nachmieter stellen?

Wohnung an Verwandte vermieten: Wie ermittelt man den Mietpreis?

Wie erwähnt ist die ortsübliche Vergleichsmiete relevant, um die Mindestmiete bei der Vermietung an Verwandte einzuhalten.

Diese kann durch das Heranziehen des örtlichen oder eines vergleichbaren Mietspiegels ermittelt werden. Der örtliche Mietspiegel wird üblicherweise von der Kommune bzw. Stadt bereitgestellt und aktuell gehalten. Eine Alternative sind Mietdatenbanken, zum Beispiel auf Immobilienportalen.

Liegt kein Mietspiegel vor und kann die ortsübliche Miete nicht anhand einer Datenbank ermittelt werden, gibt es folgende Alternativen:

Ermittlung der ortsüblichen Miete durch ein Gutachten
Ermittlung der ortsüblichen Miete unter Zugrundelegung der Miete für mindestens 3 vergleichbare Immobilien

In diesem Zusammenhang interessant: Wie berechnet man die Wohnfläche?

Sonderfälle bei der Vermietung an nahe Angehörige

Bei der Vermietung an Angehörige sind einige Sonderfälle zu beachten. So ist beispielsweise bei einer möblierten Immobilie ein sogenannter Möblierungszuschlag zu erheben. Dieser sollte im Mietvertrag vereinbart werden. Andernfalls kann es sein, dass das Finanzamt die ortsübliche Vergleichsmiete um eben jenen Möblierungszuschlag erhöht, so dass die Miete dann gegebenenfalls unterhalb der 66-Prozent-Hürde liegt.

Ein Sonderfall tritt auch bei der Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ein. Hier gilt: Die Miete darf unter Berücksichtigung der Unterhaltsansprüche auch weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, ohne dass es zu Einbußen bei den steuerlich absetzbaren Kosten kommt.

Wissenswerte Informationen: Bei Mietsachschäden – Wann haben Vermietende Anspruch auf Schadenersatz?

Auch bei der Vermietung an nahe Angehörige kann es zu verschiedenen Rechtsstreitigkeiten kommen. Die DEURAG Vermieter-Rechtsschutz steht Vermietern im Fall der Fälle mit einem kompetenten Rechtsbeistand zur Seite.

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