Möblierte Wohnung vermieten: Das muss beachtet werden

Möblierte Wohnungen sind insbesondere in Großstädten begehrt. Doch welche Besonderheiten sind bei der Vermietung von möblierten Wohnungen zu beachten? Was gilt hinsichtlich des Mietvertrages, der Miethöhe und der Nebenkosten? Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen.

Ist es erlaubt, eine Wohnung möbliert zu vermieten?

In Deutschland gibt es kein Gesetz, dass eine solche Vermietung verbietet. Nach gängiger Rechtsprechung ist eine Wohnung möbliert, wenn Vermietende die Räumlichkeiten mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausstatten, die über den Mindeststandard (z.B. WC-Becken, Heizkörper, Türen) hinausgehen.

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Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

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Möblierte Wohnung vermieten: Was ist der Möblierungszuschlag?

Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen dürfen Vermietende einen Möblierungszuschlag erheben, so dass eine über der Mietpreisbremse liegende Gesamtmiete zulässig ist.

Die Höhe des Möblierungszuschlags ergibt sich auf Grundlage des Wertes, welchen die Möblierung zum Zeitpunkt der Vermietung hat (Zeitwert). Es gibt keine gesetzlich festgelegte Methode zur Berechnung dieses Zuschlags, jedoch haben sich in der Praxis zwei Modelle etabliert: das Berliner Modell und das Hamburger Modell.

Berechnung des Möblierungszuschlags

Beim sogenannten Berliner Modell ergibt sich ein Zuschlag in Höhe von 2 Prozent vom Zeitwert der Möbel. Die Abschreibung erfolgt über die nächsten 10 Jahre bei einem Kapitalzins von 14 Prozent. Die Berechnung lautet: Neuwert der Möblierung / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02

Hierzu ein Beispiel: Beträgt der Neuwert der Möblierung 10.000 Euro, beträgt der Möblierungszuschlag im ersten Jahr 200 Euro pro Monat (10.000 / 10 x 10 x 0,02). Im zweiten Jahr liegt der Zuschlag bei 180 Euro (10.000 / 10 x 9 x 0,02). Ab dem 11. Jahr entfällt der Möblierungszuschlag.

Beim Hamburger Modell hingegen werden die Anschaffungskosten der Möblierung verzinst, basierend auf einem jährlichen Wertverlust von 10 Prozent, einer Nutzungsdauer von 7 Jahren, einer maximalen Abschreibung von 15 Prozent und einer Kapitalverzinsung von 12 Prozent.

Auch hier ein Beispiel: Bei Möblierungskosten i.H.v. 10.000 Euro ergibt sich im ersten Jahr ein Zuschlag von monatlich 225 Euro (10.000 x (0,15 + 0,12) / 12). Im zweiten Jahr liegt der Möblierungszuschlag bei 202,50 Euro pro Monat (9.000 x (0,15 + 0,12) / 12).

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Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit

Ob Zimmer oder Wohnung: Wer möbliert auf Zeit vermietet, profitiert von § 549 Abs. 2 BGB. Denn bei Zeitmietverträgen gilt die Mietpreisbremse nicht. Vermietende dürfen die Miethöhe selbst bestimmen.

Ein Mietvertrag für möblierte Wohnungen auf Zeit ist jedoch nur in Ausnahmefällen zulässig. Gemäß § 575 BGB bedarf es für eine Befristung einen der folgenden Gründe:

• Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit
• umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (Wohnung ist vorübergehend unbewohnbar)
• Vermietung an zu Dienstleistung verpflichtete Personen (als Dienst- bzw. Werkswohnungen)

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Möblierte Wohnung vermieten: Was gilt für die Steuer?

Ein weiterer Vorteil bei der Vermietung möblierter Wohnungen ergibt sich bei der Steuer. Möbelstücke unter 800 Euro lassen sich im Jahr des Kaufs als Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Gegenstände oberhalb dieser Grenze können über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Neben den Möblierungskosten können Vermietende anfallende Reparaturen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Die Grenze liegt bei 4.000 Euro für das Jahr, in dem die jeweilige Rechnung bezahlt wurde. Teurere Reparaturen können über einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren abgeschrieben werden.

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